Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли оформлять дом на участке ЛПХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник земельного участка законом наделен правами по пользованию, владению и распоряжению своим имуществом. Однако правоспособность собственника ограничена множеством правил. Так, не на каждом земельном участке, который принадлежит на праве собственности физическому лицу, можно построить жилой дом.
Что такое категория земель и вид разрешенного использования
Все земли в России делятся на категории в зависимости от их целевого назначения. По сути, разделение на категории — это система классификации земель и установление их правового режима использования. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, в России существует семь категорий земель:
-
Земли сельскохозяйственного назначения;
-
Земли населенных пунктов;
-
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
-
Земли особо охраняемых территорий и объектов;
-
Земли лесного фонда;
-
Земли водного фонда;
-
Земли запаса.
Узнать, к какой категории относится земельный участок можно через бесплатный сервис Росреестра Публичная кадастровая карта.
Вид разрешенного использования или ВРИ — это характеристика земельного участка, которая определяет, под какую деятельность можно использовать данный участок и можно ли на нем что-либо построить. Простыми словами, ВРИ определяет то, как можно распоряжаться земельным участком. Перечень всех ВРИ установлен Классификатором ВРИ, который утвержден Приказом Росреестра РФ № П/0412 от 10.11.2020 г.
Как оформить ЛПХ?
Вести личное подсобное хозяйство можно на земельном участке, который имеет вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства. Так как ЛПХ не относится к предпринимательской деятельности, следовательно, регистрировать его в качестве юридического лица не нужно. А заниматься хозяйством (садоводством, огородничеством и разведением птиц и животных) можно с момента получения права на землю — покупки, аренды или получения в безвозмездное пользование. Регистрация в качестве ИП или самозанятого тоже не нужна.
Для того, чтобы узаконить хозяйство, достаточно только обратиться в местную администрацию для внесения данных о новом хозяйстве в похозяйственную книгу — реестр первичного административного учета населения, наличия у него земли, скота и пр. имущества. Для этого потребуются следующие сведения:
-
паспортные данные владельца (арендатора) земли и всех членов его семьи,
-
размеры и кадастровый номер участка,
-
количество голов животных и птиц, количество ульев (при наличии),
-
данные о сельскохозяйственной технике, транспортных средствах и др. специальном оборудовании.
После постановки на учет владельцу ЛПХ можно будет получить справку, которая позволит легально торговать сельхозпродукцией. В справке указывается, что сельхозпродукция произведена гражданином и его семьей без использования наемного труда, также в ней указывается размер участка, количество животных, птиц, сельхозтехники (при наличии). Справку можно получить лично в местной администрации или через МФЦ, либо онлайн через портал Госуслуг.
Налоги на ЛПХ
Земельный налог на земли ЛПХ составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Величина налога рассчитывается так: кадастровая стоимость всего участка умножается на 0,3%. Также узнать сумму налога на землю можно на сайте ФНС с помощью сервиса Налоговый калькулятор. Для этого необходимо только ввести кадастровый номер участка.
Налоги на доходы от продажи продукции, произведенной в ЛПХ, отсутствуют. Однако, для освобождения от данных налогов необходимо соблюдать два условия:
-
Площадь земельного участка не должна быть больше установленной законом — 0,5 га, если по решению местной администрации не выделен надел большего размера (до 2,5 га).
-
Личное подсобное хозяйство ведется без привлечения наемных рабочих.
Чтобы освободиться от налогов, необходимо получить справку от местной администрации или правления дачного (садоводческого) товарищества.
Многие землевладельцы упускают важные шаги для получения разрешения на строительство, что почти всегда плохо, поскольку является нарушением закона. Негативные последствия включают
- невозможность зарегистрировать постоянное строение по удостоверению личности,
- невозможность получить свидетельство о собственности и необходимость обращаться в суд, но не факт, что решение суда будет в вашу пользу.
- Процесс регистрации занимает очень много времени и связан с дополнительными расходами.
- Самодельные здания облагаются многочисленными штрафами.
- Несоблюдение строительных норм и правил ставит под угрозу жизнь людей и наносит ущерб имуществу.
- Если какое-либо здание считается опасным для жизни, суд выносит постановление о его сносе, а расходы возлагаются на нарушителя.
Штрафы для физических лиц составляют от 20, 000 до 50, 000 рублей, для лиц, владеющих 1, 000 до 5, 000 рублей. Для индивидуальных предпринимателей штраф составляет от 20 до 50 000 рублей, а их работа приостанавливается на срок до 90 дней. Для представителей предприятий штраф составляет от 500, 000 до 1 млн рублей, а их работа чаще всего приостанавливается на срок до 90 дней.
Кроме того, в будущем невозможно провести все необходимые коммуникации. Так как только электричество, газ, вода и специальные службы подойдут, согласование котлов, кухонь, касс и другого оборудования требует документации от усадьбы. Поэтому стоит поберечь свои нервы, время и деньги и сделать все правильно, в соответствии с правилами.
В случае отсутствия лицензии будет выдан обоснованный отказ.
- Отсутствие права собственности на участок,
- Несоответствие документам и планам планирования (объект не относится к разрешенному виду строительства). Не соблюдены максимальные параметры объекта, не учтен минимальный отступ, не учтено расположение запрещенного объекта. (Зона),
- несоответствие документа требованиям: на строительство, реконструкцию, разрешенное отклонение,
- отсутствие необходимой документации в соответствии со статьями 51 и 9 ГрК РФ,
- Отсутствие плана коммуникаций,
- Объект уже построен.
Можно сказать, что отказ последовал дважды.
- Если при подготовке документа произошла ошибка; или
- если строительство уже завершено.
Чтобы повернуть ситуацию в свою пользу:
- В первом случае необходимо устранить все недочеты.
- Во втором случае вы можете обратиться в суд.
Помните, что закон запрещает любое строение, если тип вашей земли — поле.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Зачем нужна эта процедура?
Так надо ли получать разрешение для возведения сооружений на земле? Разрешение необходимо в случае возведения и реконструкции капитальных построек. Под этим термином подразумевают любой объект, находящийся на земле или под землей, и предназначенный для длительной эксплуатации.
Но в случае со вспомогательными постройками, разрешение может не понадобиться. Однако, есть одна оговорка, если строение имеет от двух этажей и подключена к основным коммуникациям, то независимо от предназначения, на такие сооружения обязательно нужно получать разрешение. Также, если объект строился не как самостоятельный объект, а как пристройка, то разрешение необходимо.
Важно! По типу земли ЛПХ делятся на два типа: приусадебные (в пределах населенного пункта) и полевые (за пределами населенных пунктов).
На приусадебном участке, помимо осуществления сельскохозяйственной деятельности, и кроме предпринимательской, вы можете содержать животных и строить вспомогательные постройки.В случае же с полевым ЛПХ, возведение объектов капитального строительства запрещено, как и вся деятельность, кроме сельскохозяйственной. Поэтому перед тем как планировать что-либо строить, следует сначала узнать к какому типу принадлежит ваш участок.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
ЛПХ или ИЖС. В чем разница?
Надо сказать, что в продаже участки ЛПХ встречаются довольно часто и они могут быть немного дешевле, чем ИЖС. Последний вариант – это индивидуальное жилищное строительство. Если гражданин собирается строить дом, то, конечно, лучше искать такие участки, поскольку они изначально предназначены для жилой застройки.
Но найти хороший земельный участок по интересной цене и со статусом ИЖС – задача непростая. Поэтому граждане все чаще обращают внимание на ЛПХ.
Есть ли разница между этими двумя понятиями? Есть, но не очень большая. Участки ИЖС всегда располагаются в пределах населенных пунктов. Проблем со строительством дома не будет. Участки ЛПХ могут находиться, как внутри населенного пункта, так и на сельхозземлях. И вот здесь покупателю нужно быть очень внимательным, чтобы сделать правильный выбор и не упустить шанс на постройку дома. Чуть ниже расскажем об этом подробнее.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Предоставление документации и получение разрешений
Для строительства на участке ИЖС необходимо предоставить определенную документацию и получить разрешение:
- Заявление: Составление и подача заявления в органы местного самоуправления с указанием характеристик строительства.
- Проектная документация: Разработка и утверждение проектной документации, включающей архитектурные и инженерные решения.
- Техническое задание: Получение технического задания на строительство.
- Испытательные и контрольные испытания: Проведение испытательных и контрольных испытаний объекта после завершения строительства.
- Акт приемки: Получение акта приемки здания в эксплуатацию.
Ведение ЛПХ на земле под ИЖС
Возможно ли на земельном участке с категорией «земли населенных пунктов — для индивидуального жилищного строительства» вести личное подсобное хозяйство, т.е. завести КРС, коня, кур? Земельный участок входит в состав поселка, образованного в середине прошлого века, жители поселка ведут ЛПХ. На этом участке зарегистрированна, проживаю постоянно.
На участке, выделенном под ИЖС, допускается выращивание овощных плодовых, ягодных, бахчевых и других с/х либо декоративных культур. Других вариантов, кроме растениеводства, для использования такой земли нет. Обоснование: Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»..Теоретически и животных можете заводить, санкций и прямых запретов законом не установлено.
Главное: что регистрировать, а что нет
После изучения нормативной базы становится понятно, какие постройки надо регистрировать на земельном участке. Закон обязывает оформлять недвижимое имущество, которое относится к капитальному и соответствует определённым характеристикам — фундамент, коммуникации, цельно-сборные стены. Сюда относятся гаражи, летние кухни, бани, отдельные спортзалы и аналогичные строения.
Регистрация принесёт и налоговые обязательства, но здесь правительство предусмотрело льготы. Пункт 15 статьи 407 позволяет из базы налогообложения вычесть одну из зарегистрированных построек при условии, что она имеет площадь не более 50 м². Без регистрации капитальных строений не получится совершить никакую сделку с участком, вплоть до раздела имущества между супругами. Также в незарегистрированных домах нельзя прописаться, а к ним не получится легально подключить коммуникации. И главное — факт использования незарегистрированного имущества может стать основанием для крупных штрафов за неуплату налогов. Поэтому лучше всё же соблюдать закон.
Понять, нужно ли регистрировать некапитальные строения, можно по их описанию:
- они не имеют фундамента;
- могут быть перемещены на другое место;
- носят сезонный характер использования.