Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру в разных банках

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру в разных банках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если платежи по кредиту аннуитетные (сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем основной долг) и по кредиту уплачено более половины срока — рефинансировать ипотеку нецелесообразно. В этом случае большая часть процентов уже выплачена, серьезно сэкономить на них не получится даже при снижении ставки.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

---

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Фактически, рефинансирование – это оформление нового кредита. После рассмотрения заявки банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки.

Наиболее частые причины отказа:

• Отрицательная кредитная история. Просрочки, задолженности и другие факторы негативно сказываются на кредитной истории, поэтому банк может отказать неблагонадежному заемщику.

• Недостаточный уровень доходов. Банк оценивает соотношение доходов заемщика и его финансовых обязательств. Если подтвержденного дохода недостаточно для покрытия всех расходов, заемщику могут отказать.

• Незаконные перепланировки в квартире. При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.

Если банк все же отказался рефинансировать ваш кредит, постарайтесь выяснить причину. Возможно, получится исправить ситуацию и подать заявку другому кредитору.

Рефинансирование ипотеки при грамотном подходе достаточно выгодно не только для клиентов, но и для кредиторов. Однако следует иметь в виду, что процесс этот имеет определённые трудности и целый ряд нюансов.

❗Первостепенным риском для заёмщика при рефинансировании ипотеки выступает возможность отрицательного решения по поданным заявкам на любом этапе оформления.

Иногда отказ поступает уже после проведения начальной подготовки:

• предупреждение кредитора, выдавшего первичную ипотеку, о намерении рефинансирования;
• заказ отчёта об оценке объекта недвижимости (который, кстати, стоит недёшево);
• подготовка полного пакета документов.

При этом банк не обязан сообщать потенциальному заёмщику, в чём состоят причины отказа.

❗Второй сложностью рефинансирования ипотеки является то, что её оформление доступно далеко не всем.

Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:

1. В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
2. Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
3. Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
4. Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
5. Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.

Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.

На что потратить сэкономленные деньги?

После рефинансирования ипотеки ваш бюджет почувствует разницу – ежемесячные выплаты резко уменьшатся. При этом слишком расслабляться в первое время не стоит.

Эксперты рекомендуют откладывать «освободившиеся» деньги в качестве подушки безопасности. Расчет тут прост – вы уже привыкли жить на более скромные средства, а «излишек» будет лежать на счету, приносить небольшие проценты и принесет уверенность в завтрашнем дне

Логика тут проста – вы всегда можете заболеть или лишиться работы. В таком случае придется или реструктурировать ипотеку (а сделать это достаточно сложно) или уходить на «ипотечные каникулы», а этим правом можно воспользоваться лишь раз за весь период выплат.

В этом случае пригодится «подушка» — в идеале, ее должно хватать на две-три ипотечные выплаты. За это время вы сможете найти новый источник дохода.

Второй разумный ход – вложить сэкономленные средства в качественный комплексный ремонт. Замените искрящую проводку, пованивающую канализацию, выровняйте стены и пол, оклейте детскую безвредными для здоровья материалами. Если обратитесь в надежную компанию – получите не только качественный ремонт по одобренному проекту, но и гарантию – если в течение двух лет что-то сломается или отклеится, компания все исправит за свой счет. Хорошо выполненный капитальный ремонт будет радовать долгие годы, а правильно выполненная черновая его часть гарантирует – когда решитесь на второй, потратите на него намного меньше – косметический в разы дешевле капитального.

Итак, сколько же раз можно рефинансировать ипотеку? В законе не указаны ограничения. Рефинансировать можно столько раз, сколько на это согласятся банки. Главное – не остаться в минусе, так как во многих договорах есть пункт о штрафах и пенни за досрочное погашение ипотеки. Перед подачей документов подумайте несколько раз и посчитайте, сколько вы сэкономите, сменив банк.

Как происходит процедура рефинансирования

Прежде всего заемщика волнует вопрос, через какое время можно делать рефинансирование ипотеки в своем собственном банке. Здесь нельзя дать однозначного ответа. Обычно банковские учреждения неохотно рефинансирует свои собственные кредиты. Хотя примеры такого сотрудничества есть.

Также должника интересует вопрос, через сколько можно делать рефинансирование ипотеки в чужой кредитной организации. Стандартный срок оценивают в 6 месяцев. За это время заемщик успевает убедиться: ему необходим новый кредитор. А у банка есть время оценить аккуратность и платежеспособность нового клиента.

Итак, за редким исключением, заявка на повторное кредитование подаётся в другой банк. При ее одобрении заемщик проходит следующие этапы:

• оформляет кредитное обязательство в новом финучреждении, получает сумму, необходимую для полного расчета;
• погашает ипотеку, получает официальное подтверждение, что деньги были потрачены по назначению;
• перерегистрирует залог на нового заимодателя.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки

Все банки заинтересованы в хорошей прибыли и надежных клиентах. Поэтому главная причина, по которой приходит отказ — плохая кредитная история. Причем, это может быть единственная просрочка по кредитной карте или давний займ в МФО.

Вторая причина – материальное положение клиента. Банк оценивает платежеспособность по сложной формуле. Это не просто доходы «минус» кредитная нагрузка. Оценивается средний уровень расходов в данном регионе. Например, в Москве он выше. В «глубинке» — люди живут на более скромные деньги. Если у клиента есть другие кредиты, они также будут учтены.

Отказали в рефинансировании ипотеки – оцените:

• свою надежность как заемщика (всегда ли вы добросовестно погашали долги);
• возраст;
• уровень реальных доходов;
• размер средней зарплаты в том регионе, в котором вы живете;
• стоимость залогового имущества.

Возможно, упали цены на квартиры, и теперь ваше жилье уже не кажется надежным обеспечением. Или произошли изменения в семейном положении (развод, повторный брак, появились расходы на алименты). Вы были на военной службе и оформляли займ на льготных условиях, но теперь уволились и трудитесь как гражданское лицо. Во всех этих случаях возможен отказ.

Этапы рефинансирования

Если ваш банк согласился провести снижение ставки, рефинансирование сводится к заключению дополнительного соглашения к кредитному договору и пересчету графика платежей с учетом нового размера процентов. Поскольку залогодержателем остается тот же банк, у заемщика не возникают дополнительные расходы. При переводе ипотеки в другой банк заемщику предстоит пройти следующие этапы:

1. Сбор полного пакета документов для подтверждения платежеспособности.
   Подача заявки в банк.
2. В случае одобрения подача документов по объекту ипотеки.
3. Оформление нового кредитного договора.
4. Погашение долга перед первым кредитором (операция производится по безналу, в руки заемщика деньги не попадают).
5. Переоформление залога на нового залогодержателя.
6. Выплата ипотеки согласно новому графику.

Самый болезненный этап — переоформление закладной. Если первым кредитором был Сбербанк, придется набраться терпения, дождаться получения бумаги и соблюсти немало канцелярских формальностей. В среднем переоформление закладной занимает от пары недель до 1-2 месяцев.

При подготовке к рефинансированию необходимо учитывать наличие дополнительных расходов:

• оценка недвижимости;
• повышенный процент в период переоформления залога на нового кредитора;
• возможные комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявки (в 2019 году встречаются редко);
• налоговый сбор за полученную от экономии на процентах выгоду.

Важно: до конца года, когда было проведено рефинансирование, узнайте о возможности начисления налога на полученную выгоду. В большинстве случаев его можно избежать, если позаботиться об этом заранее. Если налоговая произведет начисление сбора, вам придется его оплатить.

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:

1. Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
2. Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
3. Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
4. Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.

Этапы и сроки предоставления услуги

Изучите предложения банков, возможно, у них есть льготная программа для вашей категории: военные, молодые или многодетные семьи, жители сельской местности.

Процедура рефинансирования в «родной» компании проходит проще. Там уже знают, платежеспособен ли клиент. Не придется собирать справки с подтверждением стабильности доходов.

Рефинансирование состоит из следующих этапов:

1. Уведомление нынешнего кредитора о том, что планируете осуществить рефинансирование ипотеки. Уточните, есть ли возможность переоформления займа у него.
2. Регистрация заявки на кредит. Заявление рассматривают от 2 до 5 дней. У клиента будет время на раздумья, по одобренной заявке ставку фиксируют на несколько месяцев.
3. Подготовка документов ― в целом в банках одинаковые требования к ним. Но компания может запросить иные документы.
4. Подписание кредитного договора. Теперь клиент может погасить старые займы.
5. Переоформление ипотеки. Заключают договор залога имущества. В МФЦ регистрируют факт смены владельца закладной, прекращают обременение имущества по первому договору.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Похожие записи:

• Ставят ли штамп в паспорте при временной регистрации на 5 лет
• Новое для многодетной семьи в 2024 году
• Проездной билет для ветеранов труда в 2024 году в Перми