Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни при покупке квартиры у родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Получение налогового вычета
Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390 тыс. руб. Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.
Пример:
Супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.
Сделки между супругами
Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.
Пример:
В отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.
У нас в Городском Риэлторском Центре абсолютно все объекты проверяются юридической службой. Если вдруг возникла необходимость, обращайтесь к руководителю службы Наталье Дьяченко.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи
Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:
-
Собрать необходимый пакет документов (паспорта сторон сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, согласие супруга на сделку, свидетельства о рождении детей, разрешение органов опеки и попечительства при необходимости, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам)
-
Оформить договор купли-продажи,
-
Оплатить госпошлину,
-
Подать заявление и пакет документов в Росреестр (напрямую или через МФЦ),
-
Получить новую выписку из ЕГРН.
Важно при купли-продаже квартиры родственнику:
-
указывать в договоре реальную фактическую сумму — не занижать стоимость квартиры по договору,
-
желательно не проводить сделку исключительно наличными.
Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Продажа квартиры супругу
Также бывают ситуации, когда супругам необходимо сделать переоформление недвижимости друг на друга, при этом договор купли-продажи вполне допускает такие сделки.
В этом случае супруги подписывают договор, по которому один из супругов продает жилье другому супругу и проводит регистрацию нового владельца в Росреестре.
Однако если продаваемое жилье является совместным имуществом супругов, то такая сделка между ними не повлечет за собой каких-либо правовых последствий, поскольку общая квартира так и остается общей собственностью обоих супругов. Причем вне зависимости от того, на кого будут оформлены документы. По факту такая сделка считается мнимой, а значит, по закону она является недействительной.
Особенности покупки недвижимости у родственника
- Как правило, расчеты между покупателем и продавцом осуществляются не наличными. Это может стать требованием для кредиторов, чтобы убедиться, что сделка не является виртуальной.
- Несовершеннолетние не могут быть вовлечены в сделку с недвижимостью. Если квартира принадлежит ребенку, она не может быть заложена или продана. Это одна из причин, почему людям трудно продать жилье, приобретенное на материнский капитал.
- Имущество супругов считается общей собственностью. Вы не можете купить имущество у своего супруга, а ваш супруг не может купить имущество у вас. С другой стороны, бывшие супруги могут совершать сделки купли-продажи друг с другом.
- Получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственника-родителя практически невозможно. В большинстве случаев такая возможность ограничена законом, но в вашем случае рекомендуется обратиться в налоговую инспекцию для прояснения ситуации.
- Как правило, на рынок жилья по родственникам родителей не распространяются государственные ипотечные программы.
Супругам лучше оформить свою долю в совместную собственность
См. также пример выше. При покупке квартиры каждый ребенок решает выделить долю 3/50.
На оставшуюся долю 22/25 супругам лучше сделать два совместных наследства, чем на свои доли. Если супруги хотят определить отдельные доли (из примера выше — 11/25 каждому), они должны подписать брачный договор. Согласно статьям 33(1) и 42 Семейного кодекса, супруги имеют совместный статус в приобретаемом имуществе, однако брачным договором может быть предусмотрен иной статус.
Брачный договор подписывается у нотариуса и стоит около 10 000 рублей. На мой взгляд, это ненужные расходы.
В случае совместной собственности в договоре купли-продажи должно быть указано следующее. «Покупатель приобретает квартиру в совместной собственности в следующих пропорциях: 22/25 доли — в совместной собственности первого и второго супругов, 3/50 доли на имя первого и второго ребенка». Образец соглашения приведен ниже.
МФЦ часто пишут мне, что отказываются принимать договоры купли-продажи с указанием совместной собственности на доли, и чиновники МФЦ не правы: статья 110 N П/0241 Приказа Росреестра от 1 июня 2021 года гласит, что Права — слова «в общей совместной собственности» в отношении вида прав при регистрации прав — после определения прав собственности, слова «в общей совместной собственности» нуждаются в уточнении …. Таким образом, если МФЦ отказывается принять договор, см. К этой команде.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Теперь понятно, какими плюсами и минусами обладает купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Возврат имущества, переданного подобным образом, невозможен. Такой расклад имеет место, только если граждане нарушили действующее законодательство и принудили друг друга с операции. Либо при подделке документов. Но это крайне редкий вариант развития событий.
Обратите внимание на то, что можно продавать не только целые квартиры, но и их доли. Никаких ограничений по этому поводу нет. Главное запомнить, что при продаже имущества, находящейся в долевой собственности, другие хозяева квартиры имеют право на первоочередную покупку. Если они отказываются выкупать долю в течение месяца, то можно выставить ее на продажу и заключить соответствующий договор с близкими родственниками или третьими лицами.
Кто такие близкие родственники?
Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.
В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:
- родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
- братья и сестры, участвующие в сделке;
- родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.
Извечный вопрос — а стоит ли?
Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.
Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.
Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.
Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.
Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Коротко о долевой собственности
Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.
На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:
- Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
- Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
- Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.
Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.
Почему банки не поощряют «родственные сделки»?
- Российские банки крайне неохотно предоставляют деньги гражданам, планирующим заключение сделок с родственниками. Причинами подобного отношения являются следующие моменты:
- Финансовые организации предполагают, что подобные операции могут являться результатом сговора с целью занижения рыночной стоимости жилья. Именно поэтому, законодательно запрещена покупка жилья у супругов или детей с использованием ипотечных ресурсов. Дети могут совершить подобную сделку, если у родителей имеется другая недвижимость.
- При попытке взять кредит придется доказать банку, что планируемая сделка не ставит своей целью получение материальной выгоды для семьи. Самым простым доказательством может служить осуществление расчетов в безналичной форме.
- Если объект недвижимости находится в долевой собственности, и некоторые из его владельцев не имеют с заемщиком родственных связей, проблем при получении денег у банка не возникает.
Возможность продажи квартиры без денежной оплаты
В ситуации, когда квартира передается по договору купли-продажи между близкими родственниками без денежной оплаты, ее можно рассматривать как подаренную. Однако стоит обратить внимание на некоторые нюансы, связанные с этой сделкой.
1. Документы и оформление. Как и при обычной продаже квартиры, требуется составление договора купли-продажи, но в данном случае без указания стоимости квартиры. Также необходимо подготовить документы, подтверждающие родственные отношения сторон.
2. Налог на дарение. При подарении квартиры родственнику без денежной оплаты возможно возникновение налогового обязательства по налогу на дарение. Однако в некоторых случаях, в соответствии с законодательством, возможно получить вычет или освобождение от уплаты данного налога.
3. Регистрация сделки и преимущественное право. При продаже квартиры близкому родственнику без денежной оплаты, следует обратить внимание на правила регистрации сделки, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Также стоит учесть возможное преимущественное право на покупку квартиры другими родственниками.
4. Судебная практика и особенности. Оспаривание такой сделки или лишение права собственности на квартиру по решению суда также возможны. Поэтому важно обратиться к юристу для получения консультации и защиты своих интересов.
Все вопросы по оформлению такой сделки лучше обсудить с юристом, который поможет разрешить все правовые вопросы и учтет особенности данной ситуации.