Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быть если недостатки квартиры выявлены после подписания акта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как поступить, если строительная компания отказывается исправлять брак
Если застройщик не хочет признавать строительные дефекты, нужно направить ему претензию с описанием своих требований заказным письмом с уведомлением.
Собственник вправе попросить о снижении стоимости квартиры по ДДУ или возмещении расходов на стройматериалы и работы, если решено устранять дефекты самостоятельно. На исполнение этих требований девелоперу даётся 10 рабочих дней.
Если и в этом случае застройщик отказывается исправлять строительные недочёты, необходимо обращаться в суд. В исковом заявлении нужно описать всю ситуацию и приложить документы, подтверждающие вину девелопера. Высока вероятность, что на рассмотрение дела в суде потребуется не один месяц, но это может оказаться действенным способом, чтобы обязать строительную компанию возместить расходы за изъяны в работе.
Ответственность продавца за дефекты
Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.
Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.
Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.
Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:
- Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
- при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
- дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.
Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.
В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.
Какие сроки установлены законом
Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.
В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.
Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.
Не найденные вовремя недостатки
Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.
Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:
- Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
- Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
- Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Если в акте подписал отказ от претензий к застройщику, то в суд уже не подать?
Прошу помочь разобраться в такой ситуации. Она не касается напрямую меня, но связана с моим знакомым. Вместе с ним её обсуждали, читали закон, поэтому хочется услышать и мнение Пикабу.
Знакомый приобрел квартиру по договору долевого строительства. Дом уже сдан в эксплуатацию, но застройщик задержал со сдачей по срокам, указанных в ДДУ,. Таким образом, по закону застройщик попал на неустойку за просрочку.
Сейчас застройщик предлагает подписать акт приема-передачи квартиры с реальным сроком подписания, но в самом присланном для ознакомления акте есть указание на то, что дольщик не имеет никак финансовых претензий к застройщику в связи с задержкой передачи квартиры.
А дольщику хочется наказать застройщика за задержку, но и официально оформить право собственности тоже хочется, что без подписания акта нельзя. Тянуть с подписанием акта и регистрацией права собственности у дольщика нет желания. Тем более, потом через суд признавать право собственности на квартиру.
Насколько законно указание такого положения об отказе от претензий к застройщику? Может ли дольщик, подписав акт с такой формулировкой, потом всё равно подать в суд и выиграть?
Судя по тому, что нагуглил, это положение в акте незаконно. Суд во взыскании неустойки из-за этого не имеет право отказать. Спрашивал мнение у нескольких юристов, большинство также сказали, хотя кто-то из них и сомневается.
Скажите, ведь подписание такого акта не лишает потом дольщика права взыскивать неустойку? Если есть на эту тему какая-нибудь судебная практика, то поделитесь, пожалуйста. Думаю, что это не первый случай, когда застройщик хочет таким образом обезопасить себя, и такие случаи рассматривались уже в судах.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Сколько же длится судебный процесс и как быстро после подачи иска заявление примут?
Примерно в течение пяти дней с момента получения иска, суд рассмотрит вопрос о принятии искового заявления и вынесет определение о принятии его к производству, либо о возврате иска или об оставлении без движения. После принятия искового заявления суд назначает дату беседы (предварительного судебного заседания), это занимает от двух недель до месяца. Судебное разбирательство должно быть завершено до истечения двух месяцев со дня принятия заявления к производству, хотя практика показывается, что данный срок почти всегда увеличивается. Обычно судебный процесс, только в одной судебной инстанции, проходит в течение 3 месяцев. Важно помнить, что застройщик имеет право подать ходатайство о назначении судебной экспертизы, тогда судебное заседание будет отложено до получения результатов по ней.
Но будьте на чеку, при запросе судебной экспертизы застройщиком, застройщик может предложить или порекомендовать эксперта, который будет лояльно относится к нему, что не будет играть вам на руку. Такой специалист может рассчитать стоимость устранения ниже рыночной. Вы сами можете предложить суду независимого эксперта по вашему усмотрению.
Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке
Главная страница » Как устранить недостатки, выявленные в ходе осмотра квартиры в новостройке
Под недостатком квартиры понимается – недоделка, дефект, несоответствие технических характеристик помещения описанию, заявленному в технической документации на стадии заключения договора долевого участия (ДДУ).
Важно: устранить недоделку в квартире либо соразмерно уменьшить стоимость квартиры, можно, если:
- выявленные недостатки зафиксированы в соответствующем акте;
- не был подписан акт приема-передачи квартиры, о принятии квартиры без каких-либо замечаний;
- если подписан передаточный без замечаний, но недоделка имеет признаки скрытого дефекта;
- заявление подано застройщику в период действия гарантийного срока.
Полезно: ранее нами была рассмотрена статья: порядок осмотра квартиры в новостройке, настоящая статья являете ее логическим продолжением.
Законодатель выделяет три способа устранения дефектов, выявленных в ходе осмотра. Участник ДДУ в праве по своему выбору определить, каким способом будут устранены дефекты. Поэтому перед выбором одно из способов будет полезным знать плюсы и минусы каждого из них.
К достоинству способа устранения недостатков силами и за счет застройщика относится то, что застройщик сам принимает участие в строительных работах. Этот способ устранения считается самым распространённым, так как является относительно прозрачным как для застройщика, так и для участника ДДУ.
К недостаткам можно отнести то, что эти работы должны быть выполнены в разумный срок. Необходимо учитывать, что обычно в новостройке много жильцов, которые также завили свои претензии к качеству работ и также хотят оперативного их исправления.
Поэтому застройщик физически не будет способен одномоментно все починить у всех.
Также бывают такие казусы, когда застройщик, устранив один недостаток в квартире, умудряется повредить какой-нибудь иной элемент в квартире (дверь, стена, проводка). В этом случаи понудить застройщика устранить уже «новый» дефект потребует от участника ДДУ дополнительных усилий.
К достоинству этого способа можно отнести возможность для участника ДДУ оказывать влияния на ход строительных работ, а значит контролировать и качество работ и сроки. Вместе с тем, несмотря на тот оптимистичный факт, что расходы, понесенные участником ДДУ, должны быть компенсированы застройщиком, все же этот способ потребует от участника ДДУ основательной бюрократической подготовки.
Застройщик компенсирует лишь только те расходы, которые:
- подтверждены бухгалтерскими документами (чеки, накладные);
- разумны (застройщик обосновано откажет в принятии сметы на материалы по завышенным ценам);
- относимы (непосредственно связанные с устранением дефекта).
К положительным моментам этого подхода можно отнести достаточно быстрое разрешение ситуации. Но если рассматривать этот способ с экономической точки зрения, то застройщик, вероятнее всего, будет стремиться максимально занизить размер компенсационной выплаты. А если участник ДДУ не будет согласен с его калькуляцией, тогда это разногласие возможно будет решить уже при помощи суда.
Что делать, если в сданной квартире обнаружены недостатки?
Необходимо документально фиксировать любые выявленные недостатки. При приемке обязательно внесите все имеющиеся нарушения в смотровой лист. По возможности сделайте фото и видео. Самое главное — максимально подробно описать недочеты в письменной форме с последующей заверкой подписью застройщика. В обязательном порядке нужно уточнить и зафиксировать на бумаге сроки, в течение которых будут устраняться недостатки.
Важно! Претензии нужно предоставлять исключительно в письменной форме. Озвучив их устно и подписав акт без указания конкретных дефектов, в дальнейшем застройщик легко может заявить, что повреждения появились вследствие эксплуатации владельцем.
Стоит повременить с подписью акта, пока застройщик не устранит все дефекты, указанные смотровом листе. Однако это актуально в том случае, если нет никаких сомнений в том, что застройщик их устранит.
Нужно учитывать, что без подписи акта и фиксации недостатков в письменной форме застройщик может заявить, что вы решили уклониться от приемки.
Если вы сомневаетесь в честности застройщика, акт необходимо подписывать с перечнем выявленных дефектов. Сначала нужно зафиксировать совместно с застройщиком недочеты, уточнить стоимость необходимых материалов и дальнейших работ, для устранения дефектов. После этого вы взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.
Все выявленные дефекты застройщик проверяет с учетом параметров актуальных СНиПов. После этого он должен своевременно устранить нарушения — в течение трех месяцев или с учетом срока, фигурирующего в смотровом листе
Фиксирование дефекта должно осуществляться с учетом следующих аспектов:
- Опишите имеющийся недочет в письменной форме в присутствии свидетелей (созданная в частном порядке комиссия), попросив их расписаться. Недочет необходимо зафиксировать на видео или сфотографировать.
- Наибольшим доказательным весом обладает строительно-техническая экспертиза, однако не всегда в ней возникает необходимость. В некоторых случаях лучше сразу же обращаться в суд для ходатайства об осуществления судебной экспертизы.
- Можно провести строительную экспертизу за свой счет, не забыв сохранить все чеки. Расходы на независимых экспертов будут в дальнейшем компенсированы застройщиком в случае вынесения судебного решения в вашу пользу.
- Не стоит осуществлять ремонт до того, как будут зафиксированы недостатки. Так, например, будет проблематично доказать неровность пола, если вы в дальнейшем самостоятельно будете делать стяжку. Сделанные до ремонта фото, которые не будут подкреплены письменными свидетельствами, не будут расценены как доказательство.
Похожие записи: