Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

   Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

   • заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
   • копия договора участия в долевом строительстве;
   • документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
   • расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
   • другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

   Можно ли вернуть судебные расходы?

   Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

   • квитанции об оплате почтовых услуг;
   • договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
   • квитанция об оплате государственной пошлины;
   • другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

   Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

   Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

   Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:

   • данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
   • реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
   • основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
   • подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
   • реквизиты счёта дольщика для перевода;
   • дата составления уведомления;
   • опись вложения.

   Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.

   Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.

   В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

   ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

   Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

   Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

   • допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
   • позволяющие прекратить обязательства только через суд.

   Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

   • прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
   • застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
   • качество построенного объекта не соответствует требованиям;
   • новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
   • соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

   В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

   • возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
   • размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

   Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

   Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим

   ———————————
   См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.

   В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.

   Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?

   Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застройщику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.

   Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект.

   В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.

   Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

   Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

   Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

   1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
   2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
   3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
   4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

   Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.

   ДДУ расторгается при предоставлении:

   • паспорт;
   • если есть соглашение;
   • если одностороннее расторжение, уведомление;
   • нотариально заверенное решение суда.

   Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

   • справка о погашении долга из банка;
   • общее заявление двух сторон;
   • кредитный договор;
   • закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
   • судебное решение о закрытии кредита.

   Основания для расторжения ДДУ

   Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

   Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

   Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

   Причины различны:

   • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
   • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
   • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
   • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
   • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
   • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
   • у общего имущества в доме поменялось назначение.

   Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

   Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

   Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

   Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

   • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
   • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
   • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

   Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

   Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

   Как расторгнуть договор долевого участия по инициативе дольщика

   Гражданин может отказаться от договора при определённых условиях, описанных в ФЗ №214.

   • по соглашению сторон;

   • по инициативе дольщика;

   • по решению суда;

   • застройщик может разорвать договор в случае, если дольщик не выполняет свои обязательства – не вносит платежи и запаздывает с оплатой.

   Рассмотрим более подробно, в каких случаях дольщик может разорвать договор:

   • застройщик не сдали дом в течение двух месяцев после срока в договоре;

   • строители не устранили дефекты квартиры и не согласились на возмещение трат дольщика на вынужденный ремонт;

   • в построенном доме имеются значительные недостатки;

   • строительная компания отказалась от поручительства и заключила новый договор, не предупредив дольщика;

   • изменение проектной декларации и др.

   Что необходимо застройщику, чтобы внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия

   Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), следующие документы:

   • заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;
   • копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.

   Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации и пункту 11 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» орган, осуществляющий государственную регистрацию, при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве (в том числе заявления о расторжении в одностороннем порядке) в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

   Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны — застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.

   Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим

   См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.

   В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.

   Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?

   
   

   Похожие записи:

   • Патент для ИП на 2024 год виды деятельности
   • Налоговые льготы пенсионерам в 2024 в Калининградской области
   • Можно ли продавать детям до 18 лет энергетик