Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля для садоводства можно ли строить дом на ней? Что можно строить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Садоводческие наделы пользуются большим спросом, так как позволяют построить садовый либо жилой дом, с возможностью прописки в жилом через суд. При этом кадастровая стоимость их существенно ниже, чем для наделов ЛПХ, ИЖС, а значит меньше уровень налогообложения.
Правовые рамки сельскохозяйственного назначения земель
- Земельный кодекс Российской Федерации: основной закон, определяющий правовой режим земель, их природоохранную функцию, порядок формирования и использования сельскохозяйственных земель.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: устанавливает порядок регистрации прав собственности на земельные участки и объекты недвижимости, включая земли сельскохозяйственного назначения.
- Решения и постановления Правительства Российской Федерации: содержат дополнительные положения и нормы, регламентирующие использование сельскохозяйственных земель.
Согласно законодательным актам, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для осуществления сельскохозяйственной деятельности, включая:
- выращивание сельскохозяйственных культур;
- разведение сельскохозяйственных животных;
- производство и переработка сельскохозяйственной продукции.
Основные требования к использованию земель сельскохозяйственного назначения включают:
- Сохранение плодородия почвы: использование сельскохозяйственных земель для целей, не противоречащих их сельскохозяйственному назначению, чтобы сохранить плодородие почвы и обеспечить устойчивое развитие сельского хозяйства.
- Соблюдение установленных границ и пределов: использование земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться в пределах установленных границ и не выходить за рамки предписаний и разрешений, выданных соответствующими органами государственной власти.
- Учет экологических и санитарных норм: при использовании земель сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать экологические и санитарные нормы, чтобы предотвратить загрязнение почвы, воды и окружающей среды.
При использовании земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать также местные нормативы и правила, устанавливаемые органами местного самоуправления. Это поможет регулировать и контролировать использование сельскохозяйственных земель в соответствии с национальными и региональными интересами.
Как итог – что меняется в 2019 году
Прежде чем уточнять, можно ли строить дом на участке для ведения садоводства, стоит дождаться поправок к закону от 2019 года. Согласно новому закону, дачные и садоводческие наделы будут объединены в одну категорию.
С новыми поправками в границе садоводческого надела будет разрешено строить жилые дома с возможностью регистрации при наличии разрешения от администрации. Разрешение или отказ в постройке дома выносится на открытом слушании в присутствии собственника.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – ограничения на использование земли полезны, или это ненужная бюрократия?
|
Прописаться на даче: можно или нет?
Оформить прописку можно лишь в том случае, если дом получит статус жилого. А когда у постройки нет даже фундамента, о прописке в ней можно не думать. Это значит, что в ОНТ не может быть ни одного прописанного жителя.
В СНТ все по-другому. Сегодня в садоводческих товариществах строят дома, подходящие для круглогодичного проживания. Проводят электричество, воду и газ. Такой дом можно признать жилым. Значит, и прописаться на землях для ведения садоводства тоже можно. Но только при соблюдении еще двух важных условий:
- частный дом в СНТ должен быть единственным жильем для собственника;
- дом нужно официально оформить в собственность (если еще не сделали этого раньше).
Особенности строительства на территории СНТ
Возведение построек в садоводческом товариществе регламентировано рядом нормативов и правил:
1
Строительство жилья допускается в СНТ на территориях, отведённых под сельхозработы или находящихся в границах населённых пунктов. Возводить здания на землях запаса, лесного или водного фонда, особо охраняемых зон, а также землях промышленного назначения запрещено.
2
Постройка жилого дома в СНТ, в отличие от ИЖС, запрещается. Можно ставить дачные домики для временного проживания, относящиеся к жилым сооружениям. Проекты строительства согласовываются с членами товарищества.
3
Жильцы садоводческих объединений самостоятельно подводят к домам электричество, воду, газ. Также они платят целевые и членские взносы на благоустройство территории, зарплату председателю правления, поддержание в порядке общего имущества СНТ. Сумма взносов зависит от размера надела.
При этом налоговая ставка для СНТ составляет 0,3%, а для ИЖС — 1,5%. Кроме того, садовые объединения сельхозназначения и на окраинах городов нередко располагаются в экологически чистых зонах (у леса, реки, озера) с высокоплодородными почвами.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Интерес к сельскохозяйственным землям был оживлен последними изменениями: постановлением правительства от 21. 09. 20.
1509 о выращивании и использовании лесов на землях сельскохозяйственного назначения, включая земли несельскохозяйственного назначения — 18. 09. 20 № 1482 новое назначение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
В результате изменений в законодательстве были определены более или менее четкие процедуры для разведения рыбы в прудах на сельскохозяйственных землях, начиная с 2020 года. В то же время вступили в силу новые правила, касающиеся садовых участков и домов. Некоторые другие вопросы, связанные с сельскохозяйственными землями, не считаются однозначно решенными.
Соответствующие нормативные акты не изменились за последние годы. На этом семинаре будут обсуждаться актуальные и проблемные вопросы сельскохозяйственных земель.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Согласование и разрешение
Заметьте! Статьей 51 Градостроительного кодекса России установлено, что строительство разрешается только для следующих объектов:
- гараж на участке, предназначенном под садоводство,
- вспомогательное сооружение, которое не относится к капитальному строительству (сарай, навес, ангар).
Получить разрешение на строительство жилого или садового домика не нужно. Хотя если земельный участок располагается на территории садоводческого некоммерческого объединения, владелец должен соблюдать нормы статьи 34 Федерального закона № 66-ФЗ и Строительным нормам и правилам СП 53.13330.2011. Данные нормы обязывают собственника при строительстве учитывать территориальный проект межевания либо планировки.
Свод правил застройки садоводческих объединений утверждается на собрании.
Нужно ли межевание земельного участка при продаже в 2018 году?
Также им определяют различные параметры, особенно:
- планировочные решения индивидуальных земельных участков,
- качество и внешний вид ограждений,
- удаленность объектов строительства от других объектов и ограждения,
- обустройство компостной ямы,
- удаленность от дороги жилого здания.
Вступительные и членские взносы идут на территориальное обустройство объединения.
Также из средств общего бюджета обеспечивается охрана участков объединения и самой территории, шлагбаум и пропускной пункт.
Если есть необходимость, то общим собранием определяется местоположение баков для отходов и порядок вывоза мусора.
Основные правила расположения постройки на садовом участке
Важно! СНиПом 30-02-97 установлено, что при возведении на участке земли постройки надо соблюдать нормы по минимальному расстоянию до границ межевания с соседским участком:
- жилая постройка должна быть на расстоянии 3 метров от стены или выступающей части дома более чем на 50 сантиметров от нее,
- помещения для животных на расстоянии 4 метров,
- хозяйственные постройки на расстоянии 1 метра.
Также не стоит забывать про необходимые промежутки между постройками на земельном участке до уличного туалета и других построек для животных и компостной ямы или кучи:
- от погреба до жилого дома расстояние не меньше 12 метров,
- от душа (бани) до жилого помещения на расстоянии 8 метров,
- от колодца на расстоянии 8 метров.
Обратите внимание, что возможность строить дом на земельном участке, предназначенном для садоводства, близко от соседских построек описывается в уставных документах садоводческого некоммерческого товарищества. Товарищества могут внести дополнительные к СНиПу нормативы или же немного снизить требования.
Если некоторые пункты регламента не соблюдены, это не обязательно, что надо будет сносить постройку, достаточно будет устранить несоблюдения или передвинуть мелкие строения. Строения и дорожки не должны занимать территорию более 25%. Помните, что участок должен использоваться по назначению.
Самовольный захват земли.
Чем садовый дом отличается от жилого
Выясняя, что можно строить на землях для садоводства и огородничества, человек узнает, что предпочтение отдается садовым домам. Однако многие не понимают отличия постройки от классической жилой недвижимости. Нередко такие здания фактически ничем не отличаются. Однако с юридической точки зрения они абсолютно разные. Если на земельном участке возведен жилой дом, допустима регистрация человека в нем и постоянное проживание в помещении. Выполнить действия может гражданин, владеющий недвижимостью или получивший соответствующее разрешение от её хозяина. Садовые дома изначально предназначены для отдыха в весенний или летний период. Они не годятся для длительного проживания. Обычно необходимые коммуникации отсутствуют. Нередко такие здания применяются для хранения сельхозинвентаря.
Обратите внимание: В частном доме можно жить в любое время года с комфортом. Допустимо преобразование садового дома в жилой. Однако выполнить действие удастся, если соблюдены нормы безопасности, подключены все необходимые коммуникации, а земля, на которой возведено здание, находится в собственности хозяина постройки.
Участок не должен находиться под обременением. Если критерии выполнены, можно обратиться в орган местного самоуправления и инициировать проведение процедуры.
Можно ли возвести второй дом
Согласно законодательству, на земельном наделе (независимо от разрешенного вида использования) можно построить капитальный жилой дом для постоянного или сезонного проживания. Но в законодательной базе нет указаний на их количество.
Следовательно, если территория достаточно большая и при возведении еще одного жилого здания будут соблюдены все строительные, санитарные и противопожарные нормативы, максимальная плотность застройки, то никто не вправе запретить строительство. Показатель наибольшего процента плотности утверждается в каждом отдельно взятом муниципальном образовании (ст. 8 ГрК). Посмотреть конкретные цифры можно на интернет-портале Администрации вашего района.
При проектировании второго дома собственник вправе провести официальное размежевание (каждая из зон не должна быть меньше 6 соток) или же не делать этого. Межевание необходимо, если владелец впоследствии задумает продать один из объектов недвижимости.
Рекомендация юристов: для того, чтобы обезопасить себя от возможных неприятных неожиданностей, перед тем, как проектировать второй дом, нужно:
- либо провести официальное межевание и зарегистрировать две отдельных территориальных зоны;
- либо обратиться в местный градостроительный комитет, где впоследствии будет проводиться регистрация недвижимости, и выяснить этот вопрос. Руководствуясь Письмом Министерства экономического развития № ОГ-Д23-8873 от 28.07.2017 г., можно обосновать свое право на построение второго жилья. Вот выдержка из этого письма:
Вид разрешённого использования
Кроме деления на категории, существует ещё классификация земель по виду разрешённого использования. И здесь возникают разнообразные нюансы.
С землями населённых пунктов всё более или менее понятно — это земли, на которых расположены разнообразные «города и веси»: крупные и мелкие города, посёлки, деревни, сёла и станицы, а также хутора. К ним относятся и земли, планируемые под расширение территории имеющихся населённых пунктов. Если вы владеете земельным наделом в границах поселений, то вопрос о строительстве жилого дома или различных вспомогательных построек решается только с учётом установленных правил застройки, утверждённых архитектурных решений, СНиПов и распоряжений местной администрации.
С землями сельхозназначения сложнее. Прежде чем начинать что-либо строить, нужно выяснить вид разрешённого использования (ВРИ) принадлежащих вам земель.
Вид разрешённого использования — подкатегория, предписывающая собственнику возможные варианты использования земельного участка. Информация о категории земельного участка и виде разрешённого использования имеется в документах о праве собственности на участок.
Бывают земли, предназначенные только для ведения сельского хозяйства
Некоторые виды сельхозземель предназначены только для ведения сельского хозяйства: в качестве сенокоса или пастбища, пахоты, долгосрочных насаждений, залежей. Понятие земель сельскохозяйственного назначения раскрыто в статье 77 Земельного кодекса РФ. На сельхозземлях возможно строительство сооружений, предназначенных для производства, первичной переработки или хранения продукции сельского хозяйства.
Возведение объектов, не связанных с сельским хозяйством, тоже возможно, но существуют ограничения. Где и что конкретно можно построить, зависит от вида разрешённого использования земель.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Ответственность за нарушения при строительстве
Все нормы и правила, прописанные в СП 53.13330.2019, не являются обязательными, а носят лишь рекомендательный характер. Это значит, что неисполнение этих правил не может повлечь за собой административную ответственность.
Но если постройки на участке не отвечают санитарным или противопожарным нормам, то садовод все-таки может быть наказан за это штрафом.
Например, если собственник земли поставил туалет слишком близко к соседнему участку, повышенная концентрация вредных веществ в почве может привести к нарушению плодородного слоя. За это предусмотрен штраф в размере от 3 000 до 5 000 рублей. В случае возникновения угрозы санитарной безопасности будет наложено денежное взыскание от 500 до 1 000 рублей.
Также суд может вынести решение о принудительном сносе постройки, которая нарушает строительные нормы и интересы соседей. И это может коснуться не только туалета, но и бани, склада и даже дома.
Поэтому крайне важно ответственно относиться к соблюдению всех норм и правил строительства на дачном участке. А если у вас возникнут сомнения или вопросы, вы всегда можете обратиться за консультацией к юристам в «СНТклуб». Также мы готовы помочь вам защитить свои права, если сосед по даче нарушил нормы строительства и нанес вам моральный или материальный вред.
И не забывайте: первая юридическая консультация от «СНТклуб» — бесплатно!