Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит оценка квартиры при покупке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.
Как выглядит отчёт об оценке
Отчёт пишется по стандартам. Так выглядит писок пунктов, которые обязательно присутствуют в отчёте оценочной экспертизы:
- основание для проведения оценки;
- дата проведения, номер отчёта, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.);
- цель проведения;
- полное описание объекта;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта;
- список данных, которые использовали в экспертизе;
- формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
- список документов, которые использовал оценщик;
- фотоотчёт.
Факторы, влияющие на оценку квартиры
При составлении отчета оценщик изучает реальное положение дел на рынке недвижимости, актуальный уровень цен на нее, а также индивидуальные характеристики квартиры.
Пожалуй, самое важное, что влияет на стоимость объекта, – это место его расположения. Так, новостройка в густонаселенном старом районе города, окруженная домами, построенными 70 лет назад, будет стоить гораздо дешевле аналогичного жилья в современном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.
Очень важно правильно оценить технические характеристики многоквартирного дома, в котором расположена квартира. Так, если дом признан аварийным или планируется к сносу в ближайшие 20 лет, ликвидным такой объект признать нельзя, соответственно шансы на одобрение ипотеки практически равны нулю.
При оценке дома специалист учтет такие его характеристики, как:
- этажность и год постройки;
- наличие лифта и мусоропровода;
- год проведения последнего капитального ремонта;
- состояние подъездов и придомовой территории;
- наличие парковки и удаленность дома от основных магистралей и остановок общественного транспорта.
После этого оценщик приступит к изучению особенностей квартиры. На ее стоимость могут повлиять такие факторы, как:
- площадь, особенности планировки и количество комнат;
- этаж, на котором находится квартира;
- общее состояние квартиры и качество ремонта в ней;
- тип напольных покрытий и отделки стен;
- наличие коммуникаций и их состояние.
Опытный оценщик обязательно изучит предложения о продаже аналогичных квартир и учтет уровень цен при составлении отчета для банка. Важно, чтобы подбор таких объектов осуществлялся максимально точно, поскольку стоимость квартир в монолитном доме значительно отличается от цен на аналогичное жилье в панельном доме.
Кроме того, цена жилья существенно колеблется в зависимости от его этажа. Так, на первых этажах квартиры стоят обычно на 5-10 % ниже рынка. Жилье на последних этажах тоже стоит дешевле аналогов, расположенных в середине дома, но размер дисконта не превышает обычно 2-3%.
Можно ли изменить оценку квартиры?
Некоторые оценщики, не стесняясь, предлагают клиентам составить отчет с любой удобной им стоимостью квартиры. Наши специалисты делают упор на достоверность и актуальность отчета, дорожа своей репутацией и репутацией компании «Нова Эксперт».
При этом мы всегда готовы обосновать определенную нами стоимость квартиры и гарантировать заказчику и банку ее актуальность и обоснованность
Наши сотрудники всегда готовы выслушать пожелания и рекомендации наших клиентов. При заказе оценки вы сообщите оценщику основные детали будущей сделки, важные на ваш взгляд характеристики квартиры и другие обстоятельства, которые могут повлиять на составление отчета. Такая информация поможет нашему сотруднику правильно выбрать методику оценки и обосновать применение как понижающих, так и повышающих коэффициентов к стоимости квартиры.
Заказать отчет можно, обратившись в «Нова Эксперт» по телефонам, размещенным на сайте компании. Нам доверяют десятки банков и агентств недвижимости. Станьте нашим клиентом, чтобы лично убедиться в нашем профессионализме и точности оценки недвижимости для ипотеки!
Оформление документов
Оценка квартиры для получения ипотечного займа предоставляется в виде отчета, где прописывается рыночная стоимость недвижимого объекта. Заключение представляет собой альбом, выполненный из листов формата А4 в бумажном варианте или в PDF. Обычно в документе больше 40 страниц. Оценка хранится в кредитном учреждении вместе с другими ипотечными документами.
В 2023 году большинство кредиторов начали практиковать электронные документы, поэтому отчет подписывается цифровой подписью для его заверения. Архивированный вариант документов отправляют заказчику на указанный им адрес электронной почты.
Нюансы при проведении оценки квартиры для одобрения ипотеки
При организации оценочных мероприятий следует учесть ряд нюансов:
- Банками установлен ограниченный срок действия отчетов – 6 месяцев. В зависимости от выбранной кредитной организации, сроки могут меняться. Рекомендуется уточнять их по телефону.
- Оценочные компании, обеспечивающие выезд специалиста на объект, готовят качественный отчет, и банки к ним не придираются.
- В заключении четко и ясно должны прописываться обоснования указанной цены. Самый известный и простой вариант: на основании действующих предложений на рынке с использованием корректирующих коэффициентов.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Методы оценки недвижимости
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Какие данные оценки банк учитывает при выдаче ипотеки
Рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время.
Ликвидационная стоимость. Она отражает минимальную сумму, за которую банк сможет быстро реализовать жилье в случае чрезвычайных обстоятельств, когда нет возможности ждать, пока его купят по более высокой рыночной стоимости.
Состояние дома. Состояние и возраст недвижимости обязательно определяются оценщиком. Если дом является ветхим или находится в планах на снос, это негативно повлияет на возможность продажи квартиры, находящейся в залоге. Ипотечный кредит не выдается на покупку жилья, которое признано аварийным или в состоянии близком к нему.
Соответствие планировки плану. Вместе с отчетом оценщика банк получает сведения об анализируемом объекте. Специалисты кредитно-финансовой организации обязательно обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок. Их сложно согласовывать с БТИ, и в некоторых случаях это может стать поводом для отказа в ипотеке.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Зачем нужна оценка для ипотеки?
Это процедура, которая помогает понять, сколько реально стоит та или иная недвижимость. Продать жилье собственники хотят значительно дороже его реальной цены на рынке. Поэтому покупатели заказывают оценку даже если не планируют подписывать ипотечный договор с банком. Просто, чтобы понимать фактическую стоимость объекта. Проведения сделки на рынке недвижимости без этой процедуры — неоправданный риск. Вы можете точно знать, какие квартиры «в цене» и какой ремонт хороший, но с ходу понять нюансы без навыка — невозможно. Доверьте эту работу экспертам.
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита, то банку важно понимать реальную рыночную стоимость, за сколько он сможет продать недвижимость, если заемщик вдруг не сможет выплачивать ипотеку.
Пункт 1 и 3
статьи 9 закона «Об ипотеке» настаивают на необходимости предварительной оценки жилья
Главный аргумент — она является обязательной процедурой при оформлении ипотеки, согласно российскому законодательству.
Неважно — в залоге остается квартира, которой вы уже владеете или вы собираетесь оставить ту, что приобретаете. Анализа стоимости и ценности недвижимости на рынке вам не избежать.
Почему нужна оценка квартиры для ипотеки, если стоимость уже установлена? Вам — чтобы понимать сколько на самом деле стоит ваша будущая квартира. Банку — чтобы иметь возможность оценить риски перед выдачей кредита (подробней об ипотеке, залоге недвижимости, а также правилах процесса читайте в нашей статье об ипотеке здесь).
Чтобы заказать проведения независимой оценки на залоговую недвижимость, вам понадобятся такие документы:
- паспорт;
- копия кадастрового паспорта;
- данные о недвижимости;
- поэтажный план здания, план квартиры, техпаспорт БТИ…
Это базовый набор, какие еще справки или выписки вам могут понадобиться, читайте на сайте оценщика, которого вы выбрали для себя.
Сколько ждать отчет об оценке квартиры?
6 месяцев
Остается актуальным документ об оценке квартиры
Процедуру лучше заказывать непосредственно перед оформлением ипотечного кредита — чтобы в оценочном отчете была максимально актуальная информация. Кроме того, согласно законодательству, отчет для ипотечных займов остается актуальным только шесть месяцев после его создания.
В среднем, процедура занимает от 1 до 5 дней. Это зависит от удаленности дома (загородные дома всегда оцениваются дольше, хотя бы потому, что добираться до них дольше), а также от самого объекта недвижимости — площадь, окружение, условия…
Естественно, на сроки влияет загруженность независимой оценочной компании — чем она более популярна, тем больше нагрузка на специалистов и дольше сроки проведения оценки. Это не только показатель времени, это еще показатель надежности компании независимых экспертиз.
Быстрый выход на сделку и экономия средств
Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.
Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.
«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.
Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.
Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.
Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать
-
Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
-
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
-
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.
Какие документы нужны для проведения оценки квартиры
Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.
Какие документы нужны:
| Квартира в новостройке | Квартира на вторичном рынке |
|---|---|
| Паспорт заемщика (кто выступает покупателем) | |
| Акт приемки, в котором указан почтовый адрес | Технический паспорт на квартиру |
| Договор долевого участия | Документ, подтверждающий право собственности |
| Поэтажный план БТИ (не всегда) | |
| Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу) | |
| Справка о регистрации недвижимости |