Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Квартира куплена на заемные средства, начинаем:
- Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
- После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
- Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
- Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
- Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
- Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
- С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.
Очень важно собрать полный пакет документов:
- заявление на согласование перепланировки;
- разрешение от банка, где взята ипотека;
- проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
- техпаспорт, которому не больше 5 лет;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
- нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
- решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).
Пошаговая инструкция: как правильно продать квартиру с неузаконенной планировкой
Выгоднее самостоятельно узаконить планировку — так вы не только быстрее продадите квартиру, но и не потеряете в цене. Но если у вас нет времени ходить по судам, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой.
Что делать:
Шаг №1. Сообщите о перепланировке будущему собственнику. Лучше заранее прописать в объявлении и приложить фотографии плана. Покупатель в любом случае узнает про перепланировку, когда будет осматривать помещение и технический план БТИ. Утаивание может натолкнуть его на мысль об обмане.
Шаг №2. Если покупатель готов на сделку, обсудите все детали и составьте договор купли-продажи (ДКП). В документе обязательно нужно прописать, что в квартире не узаконена перепланировка. Бывает, что новый собственник, который изначально согласился на сделку, вдруг пытается её оспорить — якобы он не знал о перепланировке. Если внесёте этот пункт в ДКП, обезопасите себя.
Шаг №3. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. На переоформление прав собственности неузаконенная перепланировка никак не влияет. Поэтому если с остальными документами всё в порядке, сделку признают действительной.
Шаг №4. Подпишите акт приёма-передачи квартиры. Затем получите оставшуюся часть денег за квартиру и отдайте ключи.
Готово! После этого квартира становится собственностью нового владельца, а значит, узаконивание планировки — его новая обязанность.
Cделка с квартирой и незаконная перепланировка.
В большинстве случаев квартира с неоформленной по закону перепланировкой, переходит в разряд «проблемных» объектов.
Если планировка, указанная в документах БТИ не соответствует тому, что есть в реальности, сделка купли-продажи все равно может состояться – закон этого не запрещает.
Но покупатель, понимая необходимость предстоящего узаконивания перепланировки, как правило, требует предоставления скидки, как минимум, покрывающей расходы на согласование ремонта по факту, если он выполнен без нарушений норм, и его, как мы уже писали выше, возможно согласовать.
Большинство же перепланировок выполнено с нарушением норм, и, чаще всего, для узаконивания перепланировки новому владельцу проходится сталкиваться с необходимостью проведения восстановительного ремонта, а это уже другой уровень затрат и усилий.
Во многих случаях, получив смету на восстановительный ремонт вместе с расценками на согласование выполненной перепланировки, покупатель отказывается от сделки или настаивает на весьма значительном дисконте.
Если речь идет о срочной продаже, проще не терять время, а сразу сказать в объявлении, что на объекте присутствует несогласованная перепланировка, но квартира с узаконенной перепланировкой, конечно, всегда стоит дороже.
Как показала практика, чтобы заинтересовать покупателя, приходится предусматривать скидку в размере 5-10% от рыночной стоимости. И даже в этом случае, многие не готовы покупать такую квартиру, боясь последствий.
Согласование перепланировки до и после ремонта.
Чтобы не оказаться в ситуации, когда квартиру с неузаконенной перепланировкой удается продать лишь с большими финансовыми потерями, собственнику лучше позаботиться об оформлении разрешения на ремонт заранее.
Предварительное оформление перепланировки квартиры избавит владельца от проблем – все намеченные изменения отображаются в проектной документации, которую согласовывает Жилинспекция.
К такой документации относятся проект перепланировки и техническое заключение, разработанные организацией с допуском СРО, и выполняются они с учетом действующих норм и требований.
Собственнику остается лишь заключить договор с подрядной организацией (также имеющей нужный допуск СРО) и договор авторского надзора с проектировщиком, который по мере выполнения работ, проконтролирует их соответствие проекту.
Готовый ремонт принимает комиссия из Мосжилинспекции, и если отступлений от согласованного проекта нет, то она выдает акт о завершенной перепланировке.
Этот акт, завершающий процедуру согласования в Жилищной инспекции, является основанием для получения новых документов БТИ со всеми изменениями.
Если переустройство уже совершено и не содержит нарушений действующих норм, узаконивание выполненных изменений планировки производится на основании технического заключения о том, что все произведенные работы допустимы и безопасны для дальнейшей эксплуатации здания, а также не нарушают каких-либо норм.
Квартиру, как и в случае предварительного согласования, посетит комиссия Жилинспекции и проконтролирует фактическое соответствие объекта поданному техническому заключению. При положительном итоге она подготовит акт о произведенной перепланировке, который даст право внести новую планировку в документы БТИ.
Если в квартире часть произведенных работ не соответствует требованиям, специализированная проектная организация подскажет, как с минимальными трудозатратами изменить планировку, чтобы она соответствовала им, а затем разработает техническое заключение с учетом всех исправлений.
После завершения восстановительного ремонта комиссия жилищной инспекции приглашается на объект и принимает выполненную перепланировку с подписанием соответствующего акта.
Надёжные способы для выгодной сделки
Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.
Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.
Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.
Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.
В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!
Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?
Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.
При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
- Изменения, полученные после перепланировки вносятся в техпаспорт.
- Если не получить специального разрешения и не узаконить переустройство, квартиру будет сложно продать, подарить, поменять и даже приватизировать.
- Продажа жилой недвижимости с узаконенной перепланировкой осуществляется по стоимости выше от средней по рынку примерно на 10%.
- За проведение незаконного переустройства положен денежный штраф. Сумма зависит от того, кто и в каком помещении провел разные изменения.
- Если в суде будет доказано, что жильцы или соседи серьезно пострадали от незаконных изменений, может наступить уголовная ответственность.
- Легализовать перепланировку может, как продавец до проведения сделки, так и покупатель уже после приобретения.
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
- Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
- Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
- В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой
Допустим, вы решили продать квартиру, но 5 лет назад пробили проем в стене для нового окна. Действия с БТИ и жилищной инспекцией не согласовали и столкнулись с тем, что все потенциальные покупатели требовали снизить цену из-за неузаконенной перепланировки.
Вас это не устроило, и вы стали искать пути решения проблемы. В статье мы расскажем, как разобраться с неузаконенной перепланировкой, нужно ли это делать и как не сорвать куплю-продажу при таких условиях.
Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО.ЧТО НУЖНО УЗАКОНИВАТЬ?
Разберемся в терминах для лучшего понимания, какие вообще могут быть вмешательства.
Перепланировка— изменение конфигурации помещения.
Например:
объединение комнаты или кухни с балконом, установка новых окон или дверей.
Переустройство— это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Не несет изменений в конфигурации помещения.
Например:
замена батареи, прокладка электрокабеля, перенос унитаза или раковины в другое место.
Подробнее о видах перепланировки и переустройства можно прочитать в гл. 4 ст. 25 ЖК РФ.
И перепланировка, и переустройство не должны нарушать строительные и санитарные нормы. Собственник обязан заказать для них проект в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления. Затем он вносит изменения в паспорт помещения и только после этого может приступить к ремонту квартиры.
То есть узаконивать нужно и перепланировку, и переустройство. Но в первом случае сделать это сложнее, чаще бывают ситуации, когда нужно возвращать состояние до, обращаться в суд. Поэтому далее мы будем рассматривать перепланировку, но информация актуальна и для переустройства.
КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ИЗ-ЗА САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
Итак, вернемся к ситуации с окном. Разберемся, какие последствия могут быть из-за перепланировки, которая не была согласована с БТИ и жилищной инспекцией.
1. Долгое узаконивание
При самовольной перепланировке узаконить ее можно только через суд. На это тратят от 3 до 6 месяцев. Срок также зависит от того, какая именно перепланировка была сделана.
2. Административная ответственность в виде штрафа
Если при перепланировке не нанесли ущерб имущественному интересу или здоровью иных лиц, владелец квартиры заплатит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Если нанесли — до 5 тыс. рублей.
3. Нельзя продать квартиру по ипотеке
Чтобы провести такую сделку, нужно получать оценочный альбом. В нем указывается и произведенная перепланировка. Если она не согласована, сделка не состоится.
КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
Порядок действий простой, необходимо:
- заказать проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или иной компании;
- написать заявление на согласование переустройства или перепланировки;
- приложить паспорт владельца жилого помещения и технический паспорт на недвижимость;
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры;
- получить письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.
Заявление на согласование и весь пакет документов передается в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения составит от 2 до 6 месяцев. При желании запрос можно оформить электронно через портал Госуслуг.
В этом случае срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
ЕСЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПРОВЕДЕНА, НО НЕ СОГЛАСОВАНА
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения в проектной организации;
- подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о согласовании;
- подать в МФЦ заявление о согласовании перепланировки с приложенными документами.
Если при перепланировке не нарушены действующие строительные нормы, нет ошибок при обращении — вероятность отказа отсутствует. Вне зависимости от решения суда, собственник понесет административную ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тыс. рублей.
Ситуация.
Наш конкретный случай: 2019 год, Кирилл В., однушка. Объединил кухню и комнату, чтобы увеличить площадь. После рождения ребенка вместе с женой решил переехать в более просторную двушку. Понимал, что есть проблема с перепланировкой, хотел просто снизить цену с 2 млн рублей до 1,7 млн рублей и не мучаться с документами.
Но передумал и решил доверить дело нам.
Наши специалисты осмотрели квартиру и поняли, что перепланировку можно узаконить. Всего за 2 недели мы оформили техническое заключение, собрали все документы и подали заявление в МФЦ. Перепланировку согласовали и узаконили, все расходы вошли в общую стоимость комиссии по продаже.
Покупателя нашли, продали квартиру по реальной рыночной цене — за 2,2 млн рублей.
ЕСЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НЕЛЬЗЯ СОГЛАСОВАТЬ
Если нарушения при перепланировке были, суд обяжет собственника привести помещение в прежнее состояние. Если бывший владелец этого не сделает, жилье придется продать с публичных торгов. В этом случае он получит часть вырученных денег за вычетом расходов на исполнение решения суда.
Какую перепланировку не согласовывают?
- захват общедомового имущества;
- демонтаж или перенос несущих стен и конструкций;
- перенос кухни или санузла над жилыми помещениями;
- комната без окон;
- перенос дверей санузлов;
- объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой;
- присоединение балкона или лоджии к квартире;
- перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
- увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола;
- объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕУЗАКОНЕННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ
В нашем государстве нет никакого запрета на сделки с недвижимостью с неузаконенной перепланировкой. То есть продать жилье можно. Но есть одна проблема: покупатель получит во владение квартиру, которая не соответствует документам.
Продавец передает новому собственнику недвижимости в том числе и технический паспорт, где указана планировка. А она не узаконена, фактический вид квартиры отличается от документального. С вытекающими последствиями будет иметь дело новый собственник.
Иногда покупатель идет на такие условия.
Есть два варианта сделкис такой квартирой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
- перепланировку не узаконивают, покупатель соглашается на сделку и проделывает те же шаги после.
Механизм абсолютно одинаковый, только в первом случае проблему решает продавец, а во втором — покупатель.
Ситуация.
Наш случай: Кристина Л., двушка, расширила маленькую кухню (всего 7 квадратов) за счет площади коридора. Решила продать квартиру и обратилась к нам.
Разрешенная перепланировка
Изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любого дома. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют требование и живут в перестроенной квартире.
Согласно правилам любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств относятся к вариантам:
- Перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – демонтаж встроенных шкафов, антресолей, установка современных дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры.
- Изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.