Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру на ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
- одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.
В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.
Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.
Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).
Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику
Могу ли я дать ипотечный кредит своей дочери или сыну? Этот вариант маловероятен, если человеку меньше 18 лет. Он считается недееспособным и пока не имеет достаточного дохода для погашения долга; в 99% случаев банк не согласится на смену собственника.
Заверения родителей, что они возьмут на себя выплаты по кредиту, или заявления в суде о том, что бенефициар дееспособен, не помогают. Банки страхуют такие риски, и в большинстве случаев договоры предусматривают запрет на передачу активов несовершеннолетним.
Если заемщик желает передать квартиру или дом определенному сыну/дочери/племяннику по различным причинам, можно составить и ввести в действие завещание. Законодательного запрета на эту процедуру не существует.
Могу ли я передать заложенную квартиру родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, является кредитоспособным, не достиг максимального возраста, установленного кредитором, и не имеет собственных кредитных обязательств.
Кредиторы не дадут разрешения на передачу имущества пожилому человеку, независимо от степени родства. Предполагается, что единственным доходом, получаемым от фиксированного дохода, является пенсия, которой недостаточно для погашения долга. Исключением является предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.
Процедура оформления дарения
Чтобы подарить квартиру с ипотекой, необходимо выполнить следующие действия
- Согласие кредитора
- централизация документации,.
- статус договора дарения, где указаны все важные моменты; и
- Предоставьте Россу Рестресту документацию для внесения изменений в регистрационное досье.
Примечание: приведенный выше список не является полным или исчерпывающим; Plendee оставляет за собой право запрашивать дополнительную информацию, например, для проверки личности получателя и его платежеспособности.
Можно ли обойти банк и подарить часть квартиры в качестве залога или всю недвижимость? Что произойдет, если я сам составлю договор и отправлю документы на регистрацию?
В лучшем случае о заемщике ничего не известно. Секретарь проверит статус имущества и отклонит заявку на получение веса. В худшем случае информация передается пешке. Последний имеет следующие права
- оспорить сделку в суде, и
- В одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения всей суммы
- Продать квартиру — вырученные средства направить на погашение долга.
Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости
В случае, если ипотечный кредит еще не погашен, дарение залогового имущества может оказаться затруднительным. Банк может иметь претензии по двум основным причинам: изменение обеспечения кредита и возможная задолженность по ипотеке.
Если дарение квартиры в ипотеке все же возможно, то важно предварительно согласовать этот шаг с банком-кредитором. Банк может потребовать досрочного погашения кредита или предоставления альтернативного обеспечения.
Таким образом, перед тем как рассматривать вариант дарения залоговой недвижимости, необходимо обратиться в банк-кредитор и выяснить его позицию относительно данной ситуации. В случае положительного решения со стороны банка, возможно совершение дарственной сделки.
Однако стоит отметить, что дарение залоговой недвижимости может повлиять на статус ипотечного кредита. В случае досрочного погашения ипотеки после дарения залогового имущества, кредитор может взимать комиссию или штрафные санкции.
В итоге, дарение залоговой недвижимости в ипотеке возможно, но требуется предварительное согласование с банком-кредитором. Также стоит быть готовым к дополнительным финансовым затратам, связанным с досрочным погашением кредита.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.
Какие налоги при дарении квартиры ребенку?
При дарении квартиры ребенку важно учесть налоговое законодательство. В России существуют некоторые налоговые обязательства, которые могут возникнуть при такой сделке.
Во-первых, стоит помнить о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ). Если стоимость дарованной квартиры превышает определенную сумму, то родителю или дарителю может потребоваться уплатить НДФЛ на эту разницу.
Во-вторых, стоит принимать во внимание налог на имущество физических лиц (НИФЛ). После получения квартиры в дар, ребенок становится ее законным владельцем и обязан платить НИФЛ в соответствии с законом.
Также следует учесть возможные налоги, связанные с продажей или передачей квартиры в будущем. Если ребенок решит продать квартиру, то на доход от продажи может быть обязан уплатить налог на прибыль, если с момента приобретения прошло менее пяти лет.
Для того чтобы избежать проблем с налоговыми органами, рекомендуется проконсультироваться с профессиональными юристами и налоговыми консультантами, которые помогут предусмотреть все возможные налоговые обязательства и выбрать наиболее выгодный для вас способ сделки.
Кому можно подарить квартиру в ипотеке?
Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период. В течение срока выплат ситуации возникают разные — ухудшение материального положения, переезд, развод.
Для банка дарственная означает смену заемщика и неоправданный риск без дополнительной выгоды. При заключении договора кредитования положение о дарении прописывается заранее. Если указывается на невозможность действия, то для оформления дарственной понадобится погасить ипотечный кредит и снять обременение.
Дарение разрешается при согласии банка. Смена заемщика осуществляется по стандартной процедуре оформления ипотеки:
- предоставляется перечень документов на потенциального заемщика;
- проверяется платежеспособность клиента;
- при удовлетворении банковских условий оформляется согласие банка;
- проводится процедура дарения.
Для оформления дарственной на ипотечное жилье следует соблюсти требования банка к заемщикам. Они различаются в нюансах, но основываются на общих условиях: допустимый возраст и платежеспособность.