Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка что такое и для чего оно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание участка проводится для установления его границ на местности. Это позволит избежать лишних проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи на таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
Когда необходимо межевание
В настоящее время межевание является добровольным, и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один;
- узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями);
- восстановить старые границы, которых нет на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах);
- взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита);
- купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию).
Обязательно ли проводить межевание земельного участка
Законодательство не требует от собственников земельных участков в обязательном порядке уточнять границы своей земли. Межевание – добровольная процедура. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о местоположении границ участка не означает нарушения законодательства со стороны его владельца.
Если у владельца земельного участка есть выписка из ЕГРН, в которой имеется информация о координатах границ, то повторно межевать участок нужно только в следующих ситуациях:
-
Участок разделяют или объединяют несколько в один.
-
В случае судебных споров с соседями относительно границ.
-
Чтобы уточнить границы и устранить реестровую ошибку. Раньше, когда не было привязки к GPS, межевание участков делалось геодезистами простыми приборами, отсюда могут возникать ошибки.
Вот список документов, необходимых для межевания земельного участка.
- Заявление (пишется в свободной форме).
- Паспорт собственника. Если межеванием занимается представитель заказчика, нужен паспорт этого человека и доверенность нотариуса.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. К ним относят договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН, ее выдают в Росреестре или МФЦ
- План-схема или так называемая выкопировка на землю. Это важный документ проекта межевания территории, показывающий размеры и место, где расположен земельный участок, на котором планируют проводить работы. Документ заказывают в МФЦ. Время изготовления — от пары недель до месяца.
Особенности терминологии
Говоря о том, что означает межевание земельного участка и какую цель оно преследует, некоторые путают эту процедуру с другими понятиями, используемыми в сфере землеустройства. Рассмотрим основные, чтобы исключить дальнейшую путаницу:
- Кадастровые работы. Обобщенный термин, в том числе охватывающий и процесс размежевания. Подразумевает подготовку любых типов документации, связанной с недвижимостью.
- Территориальная геодезия. Измерительные, проектные и чертежные задачи, результаты которых ложатся в основу плана размещения объектов.
- Приватизация. Юридическое переоформление имущественной собственности из государственной в частную, позволяющее распоряжаться землей и заключать последующие сделки аренды или продажи по усмотрению владельца.
- Землеустройство. Плановые мероприятия, организуемые муниципальными или федеральными властями, целью которых выступает повышение эффективности использования территории.
- Дачная амнистия. Термин, обозначающий упрощенную процедуру оформления документации, подтверждающей установление персональных прав владения.
Для чего необходимо межевание?
Оно обязательно, если:
-
несколько участков нужно объединить в один;
-
был возведен объект капитального строительства (ОКС);
-
образованный участок ставят на учет;
-
участок выделили из коллективной собственности;
-
нужно восстановить границу, не отмеченную на плане (для СНТ);
-
единый земельный участок делят на несколько равных/разных по площади участков;
-
нужно восстановить и уточнить границы ЗУ (если есть недопонимания с соседями).
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Meжeвaниeм гpaниц впpaвe зaнимaтьcя кaдacтpoвыe инжeнepы, пpoшeдшиe aттecтaцию пo выпoлнeнию paбoт в гeoдeзии и вcтyпившиe в caмopeгyлиpyeмyю opгaнизaцию. Фeдepaльный зaкoн № 221 ycтaнoвил, чтo кaдacтpoвый инжeнep мoжeт быть члeнoм тoлькo oднoй caмopeгyлиpyeмoй opгaнизaции. B aдpec этoй opгaнизaции нyжнo бyдeт нaпpaвить зaявлeниe o мeжeвaнии c пpилoжeнным пaкeтoм дoкyмeнтoв.
Дo oбpaщeния cлeдyeт пpoвepить, ecть ли y yчacтникoв opгaнизaции лицeнзии нa ocyщecтвлeниe кaдacтpoвoй дeятeльнocти. Этo мoжнo cдeлaть нa интepнeт-пopтaлe Pocpeecтpa. Eщe cлeдyeт пpoвepить кoличecтвo yчacтникoв тaкoй opгaнизaции – дoлжнo быть нe мeньшe двyx.
Чтoбы нe нapвaтьcя нa нeпpoфeccиoнaлa, yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни инжeнep paбoтaeт нa pынкe гeoдeзичecкиx ycлyг, пoищитe в ceти oтзывы o eгo paбoтe.
Пoмнитe, чтo oшибки в гeoдeзичecкиx изыcкaнияx мoгyт пoтянyть зa coбoй oшибки в peгиcтpaциoннoй зaпиcи, в пpoeктe дoмa, в дoгoвope. И лyчшe избeжaть иx, чeм пoтoм иcпpaвлять.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны
Oбpaтитьcя зa мeжeвaниeм мoжeт coбcтвeнник зeмeльнoгo yчacткa или eгo пpeдcтaвитeль пo дoвepeннocти. Нaдo бyдeт пpeдocтaвить тaкиe дoкyмeнты:
📑 зaявлeниe;
📑 пacпopт coбcтвeнникa;
📑 нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть, ecли oбpaщaeтcя пpeдcтaвитeль coбcтвeнникa;
📑 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa зeмлю: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, мeны или дapeния, peшeниe cyдa, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo, пocтaнoвлeниe o выдeлeнии зeмли и тaк дaлee;
📑 пpaвoyдocтoвepяющий дoкyмeнт: cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa зeмлю, выпиcкa из EГPН;
📑 кaдacтpoвыe пacпopтa нa cтpoeния, pacпoлoжeнныe нa yчacткe, или cпpaвкa БTИ oб иx oтcyтcтвии;
📑 кaдacтpoвaя выпиcкa нa зeмeльный yчacтoк и кaдacтpoвый пacпopт тeppитopии.
Как выглядит межевой план
Результатом выполненных работ станет межевой план (дело), который состоит из двух частей – текстовой и графической. В нем отображаются результаты выполненных измерений, сведения для внесения в кадастр и акты согласования спорных вопросов. Межевой план земельного участка включает:
- Первичные данные;
- Данные о полученных измерениях на местности;
- Информация об образуемых или измененных земельных участках и их частях;
- Схема расположения участков;
- Чертёж земельных участков и их частей;
- Геодезическая схема построений;
- Приложение: копия извещения в СМИ, копия справки об отсутствие возражений.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Пошаговая инструкция по межеванию участка
Чтобы сделать межевание участка, необходимо следовать алгоритму.
- Подготовка всех документов на ЗУ.
Сюда относятся:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Кроме того, это могут быть постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения.
- Паспорт правообладателя земельного участка (и его копия).
- Доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).
- Заключение официального договора с землеустроительной организацией (межевой).
Поиск межевой организации — дело несложное. Можно воспользоваться поисковиками в интернете или искать рекламные объявления в кадастровой палате.
Важно заранее договорить об оплате услуг межевой организации, до заключения договора. Вы имеете право внести 100% предоплату или только аванс.
Где сделать межевание участка, как выбирать исполнителя и на какую стоимость рассчитывать, остановимся чуть позже.
- Непосредственно процедура межевания.
Услуги межевания выполняет привлеченная специализированная организация. Комплекс работ состоит из:
- Сбора и изучения предоставленных собственником документов на ЗУ, с учетом данных по геодезии и адресов соседних (смежных с вашим) наделов;
- Подготовки проекта межевания (технического проекта); важно, чтобы он соответствовал заданию на межевание;
- Официального уведомления соседей по участку (это те лица, чьи права могут быть затронуты при межевании);
- Выезда специалистов на место и установления границ участка. Границы устанавливаются со слов собственника и по согласованию с соседями (с составлением акта согласования границ);
- Геодезической съемки с выявлением координат межевых знаков;
- Точного установления площади ЗУ;
- Подготовки плана надела и всех его границ;
- Формирования межевого дела.
- Получение межевого дела на руки.
Когда все работы по межеванию участка будут проведены, собственник получает на руки два экземпляра межевого дела. Один необходимо подать в кадастровую палату для присвоения ЗУ кадастрового номера. Второй — остается у владельца.
- Подача документов в орган кадастрового учета — территориальное отделение Росреестра для получения кадастрового паспорта.
После того как собственник подаст один из экземпляров межевого дела в орган кадастрового учета, ему будет выдан паспорт на ЗУ, означающий, что участок находится на кадастровом учете.
Кадастровый паспорт делают в течение 1-2 месяцев.
- Подача документов на государственную регистрацию права собственности. Уплата госпошлины.
Орган регистрации земельного участка — управление Росреестра. Оно должно располагаться в том же регионе, где находится ЗУ.
Есть несколько способов доставить документы: обратиться в многофункциональный центр, сдать лично, отправить почтой России или в электронном виде.
Владельцу нужно будет оплатить госпошлину в размере 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Плата взимается за государственную регистрацию права собственности физлица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
- Получения документов после процедуры государственной регистрации.
Стандартом установлен срок регистрации прав собственности в 10 рабочих дней. Началом отсчета считается первый день подачи заявления и всех нужных документов.
Для чего нужно межевание
Проведение межевания земельного участка необходимо для решения следующих задач:
- Оформление прав собственности на земельный участок. Без межевания невозможно зарегистрировать право собственности на земельный участок в государственных органах.
- Разрешение споров между соседями о границах земельных участков. Межевание позволяет точно установить границы земельного участка, исключая возможные споры с соседями.
- Установление и восстановление границ земельного участка при продаже, дарении или наследовании.
- Разделение и объединение земельных участков.
- Строительство объектов недвижимости на земельном участке.
Как провести межевание земельного участка
Процесс межевания состоит из нескольких этапов:
- Подготовка к межеванию. На этом этапе владелец земельного участка обращается в специализированную организацию для заключения договора на проведение работ по межеванию. Также необходимо собрать все документы, подтверждающие права на земельный участок: свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, технический паспорт на объект недвижимости и т.д.
- Геодезические работы. Специалисты проводят геодезическую съемку местности, определяют координаты границ земельного участка и составляют план земельного участка. Для этого используются специальные приборы: теодолиты, нивелиры, тахеометры и GPS-приемники.
- Камеральные работы. На основе данных, полученных в результате геодезической съемки, составляется межевой план. Он включает в себя описание земельного участка, его границ, площадь, координаты поворотных точек и другие необходимые данные.
- Согласование границ земельного участка со смежными землепользователями. На этом этапе проводится собрание соседей, на котором они знакомятся с результатами межевания. Если у них нет возражений, подписывается акт согласования границ земельного участка. Если же есть возражения, их можно урегулировать путем переговоров или обращения в суд.
- Подготовка документов для регистрации прав собственности. После согласования всех вопросов с соседями и подписания акта межевания, владелец земельного участка передает все документы в Росреестр для регистрации прав собственности на землю и получения свидетельства о регистрации права собственности.
Землевладение, на котором проводилось межевание, имеет ряд плюсов перед землевладением с неустановленными координатами:
- Риелторы и покупатели предпочитают заключать сделки с владельцами наделов, которые заранее определили крайние точки и оформили соответствующую документацию. Наличие межевой карты и внесение землевладения в кадастровый реестр позволяет в дальнейшем избежать ряда сложностей, связанных с доказыванием права собственности;
- Продать размежеванное владение можно гораздо быстрее, так как не придется ждать окончания межевых работ и проводить процедуру регистрации собственности;
- При межевании существенно расширяется список действий, которые можно проводить с землевладением.
При выполнении ряда условий процедуру можно провести на безвозмездных основаниях. Услуги специалистов оплачиваются при этом из средств местного или федерального бюджета.
Когда уточнение границ земельного участка является обязательным?
Проведение работ для уточнения границ необходимо в следующих случаях:
- Для исходного участка (или исходных земельных участков) при последующем разделе, объединение и перераспределении.
- Выкуп участка у государства.
Поскольку ранее земля находилась в государственной собственности, ряд правообладателей жилой недвижимости владеют участками под своими домами не на праве собственности, а на праве аренды, предоставляемой государством сроком на 49 лет.
Собственник дома имеет право выкупить землю у государства путем составления договора купли-продажи, в котором будет отражена информация о выкупной цене. Стоимость земли определяется исключительно для объекта с уточненной площадью. - Для получения разрешения на реконструкцию и строительство зданий, сооружений. Департамент градостроительства и земельных отношений должен проверить, как располагается объект недвижимости на территории.
Будет ли здание, сооружение отвечать требованиям градостроительных норм и правил? Будут ли соблюдены отступы от красной линии и соседних владений? При отсутствии координат или определении с большой погрешностью, проверить нужные данные не представляется возможным. - В ситуации наличия спора с соседями в отношении общей границы.
Желательно с соседями договориться мирным путем, однако межевой план может потребоваться для защиты своих прав в зале суда. - Оформление ипотеки через банк.
- Расчет земельного налога.
- Раздел общего имущества между супругами через суд. Для объективной оценки рыночной стоимости земельного участка, приобретенного в браке, координаты и площадь должны быть уточнены.