Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников в Беларуси». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала нужно уведомить других собственников о намерении продать свою долю в квартире. Дать свое согласие на продажу совладельцы могут сразу на сделке, там нужно будет при нотариусе подписать заявление об отказе права преимущественной покупки. Такое же заявление можно подписать у нотариуса заранее. Если по каким-то причинам вы не можете уведомить других собственников, то можно обратиться в суд с целью устранения препятствий в распоряжении своей собственностью.
Как продать свои доли в квартире в РБ?
Главное — продать свою долю с полным соблюдением законности. Для этого обязательно уведомляем других собственников о своем намерении и предлагаем им приобрести долю. Извещение должно быть официальным, через нотариуса. Специалист сам должен подготовить и отправить все необходимые документы. С момента, когда другие собственники получили письмо, у них есть месяц на принятие решения. Если они решили купить долю или отказаться от покупки, то они также должны это сделать через нотариуса. В случае, если в течение 30 дней от них нет ответа, вы можете смело продавать свою долю другим людям.
Если же квартира находится в совместной, а не долевой собственности, то сначала нужно будет определить и выделить доли. Нужно быть готовым к тому, что в таких случаях часто возникают судебные споры, которые длятся по несколько лет. Но после определения этих долей алгоритм продажи такой, как и в долевой собственности.
В ситуациях, когда собственников несколько и каждый из них решает приобрести продаваемую долю, продавец может сам выбрать участника, которому он ее продаст.
Также следует знать, что при продаже доли в квартире стоимость квадратного метра собственник определяет сам. Как правило, она часто приближена к средней стоимости квадратного метра на рынке. Если же другие собственники отказываются приобретать продаваемую долю по причине расхождения мнений в вопросах стоимости, то этот факт нужно засвидетельствовать письменно — документ должен быть подписан всеми собственниками.
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Как законно лишить собственника доли в квартире?
Самый простой — это договориться на добровольное отчуждение. В таком случае собственник должен самостоятельно решить, как он передаст свою долю — подарит ее, продаст или обменяет. Один из вариантов мирного решения вопроса — выкупить долю по рыночной стоимости. В любом случае такие сделки нужно удостоверить у нотариуса.
Во время развода супруги могут отсудить друг у друга часть квартиры. Для этого обязательно определяются доли каждого из них. Также нередки случаи отчуждения доли в связи с правом наследования.
Лишение собственника доли возможно также, если она была получена путем неправильного проведения сделки. Например, была неправильно подготовлена форма договора или нарушено приоритетное право покупки доли в квартире. В таких случаях остальные собственники могут подать в суд для отчуждения прав на эту долю.
Как формируется долевая собственность?
Прежде чем определиться, как продать часть квартиры, стоит выяснить, как возникает право владения определенной долей. Гражданское законодательство выделяет следующие обстоятельства возникновения долевой собственности:
1) приобретение недвижимости несколькими лицами и не обязательно это должны быть родственники. Затем после покупки каждому из них предоставляется доля в купленной квартире. Она может быть определена:
- договором между владельцами квартиры, то есть в соглашении они пропишут, кому какая достается часть;
- пропорционально финансовому участию в покупке;
- в равной доли, то есть у каждого будет одинаковая по площади часть квартиры;
Налоги при продаже долей в РБ
Процедура продажи доли приравнивается к реализации целой квартиры. В таком случае, если в течении пяти лет вы уже продавали квартиру, то за процедуру придётся заплатить подоходный налог в размере 13%. Сумма выплаты рассчитывается не со всей суммы сделки, а только с полученного дохода.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это финальный этап любой сделки по продаже недвижимости, и операции с общедолевой собственностью не исключение. Регистрируется не договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Соответствующее требование закреплено Гражданским кодексом РФ.
Регистрацию проводит территориальное подразделение Росреестра, его определяют по адресу недвижимости. Пока Росреестр не закончит оформление, новый собственник не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.
Документы на регистрацию при продаже доли подает нотариус. После того как она будет завершена, в нотариат, где заверялась сделка, придет выписка из ЕГРН. Покупатель сможет ее забрать. С этого момента регистрации он считается полноправным собственником доли.
Ограничения и ответственность за незаконное распоряжение долей в квартире
Первое ограничение заключается в том, что без согласия других собственников квартиры нельзя продать, подарить или иным образом передать свою долю третьим лицам. В таких случаях, необходимо получить согласие сособственников или обратиться в суд для принудительного раздела имущества. Нарушение этого правила может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность.
Вторым ограничением является право других собственников на преимущественное приобретение доли при ее продаже. Это означает, что если собственник решает продать свою долю, он обязан предложить ее другим собственникам по установленной цене и условиям. В случае, если другие собственники отказываются приобрести долю или не в течение установленного срока не выразили желание ее купить, собственник имеет право продать свою долю третьему лицу.
За незаконное распоряжение долей в квартире установлена ответственность в соответствии с гражданским законодательством Беларуси. В случае нарушения правил и ограничений на распоряжение долями, собственник может быть привлечен к ответственности и обязан возместить причиненный ущерб другим собственникам.
Поэтому, перед принятием решения о распоряжении долей в квартире, необходимо учесть все правовые ограничения и провести соответствующую юридическую проверку. Важно соблюдать все законодательные требования и согласовывать действия с другими собственниками, чтобы избежать возможных претензий и ответственности в будущем.
Как можно отсудить долю в квартире у собственника?
Отчуждение доли у собственника возможно только в рамках серьезных обстоятельств. Среди наиболее распространенных оснований — раздел имущества при бракоразводном процессе, принудительный выкуп ввиду незначительности, споры, связанные с наследством, нарушение интересов детей, неправомерное проведение сделки.
Прежде чем обращаться в суд, попытайтесь решить вопрос мирным путем. Например, предложите выкупить долю по рыночной стоимости или пойти на какой-то компромисс, выгодный обеим сторонам. Далее нужно дождаться ответа, и обращаться в суд только при получении отказа.
Также можно попробовать лишить собственника доли в квартире через суд путем принудительного отчуждения. Оно возможно при серьезных основаниях таких, как нарушение обязательств по кредитному договору или игнорирование обязанности оплачивать коммунальные платежи.
Отсудить долю возможно и путем принудительного выкупа. Для этого выкупаемая доля должна быть малозначительной, а также должен отсутствовать существенный интерес собственника в использовании общего имущества. Вообще стоит сказать, что судебная практика в таких делах неоднозначна, ведь они достаточно сложные и непредсказуемые.
Согласие от совладельцев жилплощади тоже может стать нюанс
Согласиться продать долевую квартиру или ее определённую часть могут не все совладельцы. Это связано с нежеланием или отсутствием времени на прохождение дополнительных официальных процедур. Перед запуском продажи стоит запросить актуальную выписку из ЕГРНИ. В ней будут прописаны данные обо всех собственниках, имеющихся обременениях и технические параметры жилплощади.
Если совладельцы согласны на процедуру купли-продажи, то им необходимо подписать заявление об отказе о праве преимущественной покупки. Удобнее всего выполнить процедуру во время самой сделки в присутствии нотариуса. Заявление заранее заверяется. После отправки уведомления от продавца доли у других владельцев есть месяц на рассмотрения возможности покупки доли в квартире. Если в течение этого периода не было принято положительное решение о преимущественной покупке, то собственник получает право реализации своей жилплощади любому покупателю.
У наших специалистов есть бесценный опыт в урегулировании этих вопросов между совладельцами.
Нюансы, влияющие на окончательную стоимость доли
Окончательная цена долевой недвижимости зависит от следующих факторов:
- площадь продаваемой доли;
- степень готовности документов и разрешений на продажу;
- наличие отказов от преимущественной покупки собственности;
- наличие доступа к собственности от владельца;
- расположение и состояние комнаты;
- количество совладельцев и фактически зарегистрированных лиц.
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
- выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Весомый аргумент в пользу продажи всей квартиры – они более востребованы на рынке, чем комнаты и доли. Их проще продать и выручить сумму больше. После сделки каждый забирает свою часть суммы, соответствующую доле.
Если обстоятельства складываются так, что продать всю квартиру целиком невозможно, можно продать свою долю. В таком случае стоит помнить, что преимущественным правом покупки обладают сособственники объекта недвижимости. Если вы приняли решение продавать свою долю в квартире, то должны предложить совладельцам купить её. Это нужно сделать до того, как вы разместите объявление о продаже в интернете или начнете предлагать комнату всем желающим.
Недопустимо предлагать другим собственникам купить долю за 20 000$ в эквиваленте, а после отказа предлагать другим покупателям за 15 000$. При продаже условия должны быть одинаковыми для всех покупателей.
Если вы планируете продать свою долю в квартире, то обязаны через нотариуса отправить письменное извещение остальным собственникам. В нем нужно указать: желаемую сумму, сроки, порядок оплаты. Такой способ позволит подтвердить факт, что документ был вручен адресату или адресат отказался принимать его. В нотариальной конторе такая услуга стоит 2 базовые величины. На момент подготовки статьи это 58 белорусских рублей.
Как правильно продать долю в квартире
Если спорный вопрос не удалось урегулировать без конфликта, то придется его решать через суд.
Перечислим последовательность действий:
- подготовить требуемый комплект документов;
- оплатить государственную пошлину;
- составить исковое заявление;
- направить в суд свою просьбу о выделение доли в квартире в натуре вместе со всеми документами;
- посещать все судебные заседания, при необходимости предоставлять обоснование выдвинутых требований;
- дождаться решения суда и получить его на руки.
При получении отрицательного вердикта – обжаловать его в вышестоящем органе, положительное решение передается в Росреестр для переоформления доли собственности.
Исковое заявление направляется в районный или городской суд, так как цена выдвигаемых требований о выделе доли обычно превышает 50 тыс. руб.
Основные нормы составления искового заявления регламентированы в ст. 131, 132 ГПК РФ.
Перечислим обязательные пункты:
- наименование судебного органа;
- информация о заявителе и ответчике по делу;
- наименование документа;
- сумма исковых требований;
- перечень документов, подтверждающих право собственности на объект;
- подробное описание квартиры и части, на которую претендует заявитель (метраж, этаж, количество комнат и т.д.);
- причины возникновения спорного вопроса;
- обоснованность предъявляемых требований;
- перечислить список приложенных бланков;
- дата составления и подпись истца.
Количество исковых заявлений необходимо подготовить по количеству участников сторон!
Чтобы заявление приняли к рассмотрению, его нужно не только правильно заполнить, но и приложить к нему необходимые документы, это:
- копии паспортов и свидетельств о рождении;
- бумаги, подтверждающие право собственника (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве);
- справки и разрешительные бумаги из БТИ (техпаспорт, согласование);
- заключение экспертов, что перепланировка возможна;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
К иску допускается приложить копии бланков, но по требованию судьи придется предъявить оригиналы.
Зачастую при вычленении доли в натуре граждане сталкиваются с различными сложностями. Люди могут даже и не подозревать о таких нюансах.
Например, разделить малогабаритное жилье в высотном здании будет невозможно. Это связано с тем, что создать обособленное жилое помещение, полноценно пригодное для проживания практически нереально. Если в суд поступит заявление о выделе доли в натуре, то будет принято решение о выплате денежной компенсации, равной стоимости его части недвижимости.
Если будет установлено, что процесс невозможен, а доля собственника ничтожна, то суд вынесет решение о денежной компенсации даже без согласия истца. В итоге он утратит право на спорную недвижимость, а иные совладельцы наоборот – увеличат свои части квартиры.
Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.
Он может:
| Продать жилую площадь | Продавец для начала должен предложить свое имущество другим владельцам. Для этого нужно письменно их уведомить, подождать ответ 30 дней. Если они не отреагировали, то гражданин может предложить покупку иным лицам, но цена не должна быть меньше первоначальной. |
| Передать в аренду | Необходимо заручиться письменным согласием иных собственников. Только после этого можно заселять новых квартирантов. |
| Подарить | Дарственная оформляется в нотариальной конторе, но денежных средств за безвозмездно переданные имущественные активы даритель не получит. |
Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.
Наследники подаренной квартиры
После оформления дарения и законной регистрации права собственности на одариваемое лицо, он становится полноправным собственником недвижимого имущества — квартиры и приобретает право ею распоряжаться как того пожелает. Оспорить такую сделку вправе одна из ее сторон. Так же этим правом наделены третьи лица, которые были ущемлены в правах в результате ее заключения. Вот, к примеру, может случиться такая ситуация: гражданин подарил свою квартиру, а спустя время умер. Однако его ближайшие родственники убеждены, что их права этими действиями были нарушены и что они претендуют на наследство. В таком случае они могут попытаться оспорить уже совершенный договор дарения. В подобных ситуациях многое будет зависеть от тех обстоятельств, в каком состоянии был даритель: мог ли он отдавать отчет своим действиям? не оказывали на него давления какие-то родственники или знакомые? Кроме этого стоит учитывать такой момент, как обман дарителя. Последний имеет право аннулировать дарение в случае, если одариваемый предпринял действия по покушению на его жизнь или покушался жизнь его родственников, а также когда он злонамеренно нанес телесные увечья дарителю.
Наследники имеют право требовать в судебном порядке отмены дарения, если одариваемый злонамеренно убил дарителя.
Интересный момент. Договор дарения может включать условие о том, что если одариваемый умрет раньше самого дарителя, то последний получает предмет дарения обратно.
Кроме того, законодательством урегулированы случаи, при которых дарение запрещается вообще. Не допускается дарить квартиру: — от имени лиц, которые не достигли 14 лет (малолетних детей) и граждан, которые признаны документально недееспособными; — сотрудникам учреждений лечебного и воспитательного направлений, органов соцзащиты и подобных учреждений – людьми, которые там лечатся, содержатся или воспитываются, а так их мужем (женой) или же родственниками.