Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для согласования перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно долго идет оформление документов и согласование работ в помещениях МКД. Только на прохождение административной процедуры в МЖИ уйдет до 45 дней. Срок изготовления проекта и технического заключения обычно составляет 2-5 дней. Технический план будет оформлен за 1-2 дня.
Сроки и стоимость согласования перепланировки нежилого помещения
Цена согласования перепланировки нежилого помещения определяется индивидуально. Не нужно платить пошлины за рассмотрение документов в МЖИ, за процедуры в Росреестре. Но изготовление проекта, технического заключения и техплана относится к платным услугам. Уточнить стоимость оформления этих документов вы можете на консультации у наших специалистов.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Как внести изменения при перепланировке в Росреестр и получить новую выписку из ЕГРН?
После завершения перепланировки нежилого помещения необходимо отразить внесенные изменения в техпаспорте. Последовательность действий следующая:
- После получения акта завершения работ нужно обратиться к инженеру и заказать составление технического плана.
- Инженер посещает объект, где была выполнена перепланировка, чтобы определить его новые технические параметры. Все изменения отображаются на поэтажном плане здания.
- Инженер составляет техплан в электронном виде и направляет его в Росреестр.
- Специалисты Росреестра переносят информацию из плана в реестр. Собственнику предоставляется выписка с обновленными данными.
Что такое перепланировка нежилого помещения
Положения Жилищного кодекса РФ регулируют правовое понятие перепланировки. Согласно законодательству, перепланировкой являются строительные работы, которые влекут изменения конфигурации объекта, а также сведений в техпаспорте. Несмотря на то, что положения ЖК РФ распространяются в основном на жилые помещения, данное определение перепланировки также можно использовать и в отношении нежилых помещений (по аналогии).
Изменение планировки помещения влечет за собой проведение различных видов строительных работ. С этой целью сначала стоит оформить либо получить несколько обязательных документов, а затем подать их для согласования в компетентные органы.
Для получения разрешения на проведение перепланировки в нежилом помещении стоит учесть следующие нюансы:
- принимать решение о проведении перепланировки может сам собственников (или все собственники, если их несколько);
- процедура согласования зависит от расположения нежилого помещения (в нежилом здании или же в МКД);
- для подготовки проекта и другой документации следует учесть требования нормативно-правовых актов города Москвы — там описываются все запрещенные и допустимые виды строительных работ (для обеспечения безопасности здания);
- всю документацию и требуемые разрешения следует готовить еще до начала проведения работ;
- при соблюдении некоторых условий можно узаконить уже выполненные работы, проводимые без разрешения и готового проекта;
- после проведения перепланировки собственник объекта должен внести произведенные изменения в ЕГРН.
Для того, чтобы соблюсти все требования столичного законодательства и предотвратить возможные отказы в согласовании со стороны госорганов, рекомендуем заказать подготовку требуемой документации и сопровождение согласования в бюро “РекПир”. Специалисты нашей компании подготовят всю необходимую документацию, которая потребуется как до, так и после завершения работ, а также представят ваши интересы во всех инстанциях.
Разрешение на перепланировку нужно в любом случае. Но перечень согласований может отличаться в большой зависимости от неких ситуаций:
- В зависимости от того, какое помещение, и где оно размещается. К примеру, если помещение размещается в многоквартирном доме, то нужно получить все согласования, но если все таки помещение находится в нежилом здании, то могут не потребоваться некоторые разрешения;
- От перечня и места проведения работ, например, если во время выполнения работ будет употребляться общедомовое имущество МКД, то необходимо согласовать этот момент на общем собрании собственников;
- От целей, для которых меняется планировка помещения, например, если помещение переводят из жилого в нежилое или в обратном порядке, то могут понадобиться некоторые дополнительные разрешения.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Что относится к перепланировке нежилого помещения?
На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.
«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.
«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».
При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Перепланировка нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Что касается перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании, что здесь на сегодняшний день регламентов согласования нет. Как нет и специального органа, занимающегося этими процедурами. Более того, не существует и никакой специальной бумаги-документа, подтверждающего законность вашей перепланировки (что логично: кто ж ее выдаст).
Но согласование все равно необходимо, и вот как оно делается.
При перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании Проект разрабатывается исходя из задачи и потребностей заказчика. Ни детальность разработки проекта, ни его состав при этом законодательством не регламентированы. В инстанции из данного проекта поступает только план, отражающий разницу между планом ПИБ или ЕГРН и планируемой перепланировкой. Далее этот план включается в тех.план для внесения изменений в ЕГРН.
На данный момент сложилась практика согласования, которая позволяет вводить здания в эксплуатацию через Акт рабочей комиссии с последующим внесением изменений в ЕГРН на основании этого Акта. При этом Акт рабочей комиссии не предполагает проверок и участия каких-либо сторонних инстанций. Рабочие комиссии назначаются решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика (застройщика). Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком (застройщиком) по согласованию с генподрядчиком.
В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика): председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика. При приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения в состав рабочих комиссий включаются архитекторы-авторы проектов.
То есть все работы по перепланировке в отдельно стоящем нежилом здании — это договоренности между заказчиком и нанятыми им же подрядчиками, но ответственность за дальнейшую эксплуатацию при этом полностью ложится на плечи участников данного процесса. Подписи в акте участников рабочей комиссии подтверждают намерение нести ответственность за любые возможные негативные последствия в ходе эксплуатации здания. Хлопот меньше, а ответственности больше.
Кроме того, отсутствие проверок на стадии проектирования и введения объекта в эксплуатацию не означает отсутствие проверок в процессе эксплуатации. При этом выявленные нарушения могут повлечь за собой значительную перестройку объекта и, как следствие, большие финансовые издержки.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Всегда ли требуется согласовать перепланировку?
На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:
- текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
- графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.
Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.
Этого требуют следующие случаи:
- снос или возведение перегородок, формирование проемов;
- манипуляции с несущими конструкциями;
- перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
- изменение других инженерных систем помещения;
- объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.
Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме
Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.
Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.
По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:
- соответствие реальных работ проекту;
- доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- наличие Актов проведения скрытых работ;
- корректное ведение журнала строительных работ.
Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.
Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:
- собственник или его доверенное лицо;
- представитель разработчика;
- подрядчик, проводивший строительные работы;
- представитель Мосжилинспекции;
- руководитель Мосжилинспекции.
Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.
В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:
- неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
- имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
- отсутствует разрешение на работы;
- имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
- перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
- некорректно заполнен журнал производства работ.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.