Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Практикум: как не дать себя обмануть при покупке квартиры с отделкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры
Если нарушения обнаружены дольщиком после подписания акта приема-передачи, дольщик имеет право самостоятельно устранить недостатки в отделке и, сохранив все доказательства подтверждения стоимости проведенных работ (чеки, квитанции, и т.д.), взыскать расходы с застройщика.
Ведь если у владельцев квартиры были животные, то между половицами могут оставаться частички экскрементов, запах от которых чертовски стойкий.Иди в подъездЧасто «косяком» квартиры является ее окружение.
С опаской надо отнестись к жилью, которое продается по низкой цене, а продавец очень спешит и всячески уклоняется от присутствия на сделке. В этом случае все надо проверять очень тщательно, поскольку может оказаться, что продавец — банкрот.
Пожалуй, одна из самых распространенных хитростей, рассчитанная на то, что обычно текст, выделенный жирным, бросается в глаза и при невнимательном прочтении дольщик может не заметить реальный срок передачи квартиры.
При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.
Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд.
Заранее составьте вопросы и не стесняйтесь записать их в ежедневник. При ответах следите за реакцией и общим состоянием человека, будьте немножко психологом», — говорит Елена Мищенко.
Случается, что продавцом жилья выступает пожилой человек, а через какое-то время после сделки он заявляет в суде, что был введен в заблуждение. В таком случае возможен судебный процесс, итогом которого будет аннулирование сделки.
Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.
Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Квартира в частном доме
Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Покупаете её, наслаждаетесь жизнью, но в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. Что делатЬ Попробовать продать? Это невозможно, потому что в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. А значит, заключив сделку, новый владелец получил в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.
Как себя обезопасить:
- Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
- Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
- Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет зарегистрировано в Росреестре и занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
- В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
- Продажа доли может оформляться дарением по активному желанию продавца (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Собственник «передумал» через какое-то время
Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.
Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния
В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.
Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?
Лучший способ узнать всё о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.
Рассчитайте время, которое займёт дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживлённые участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка.
Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.
Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.
Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.
Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.
Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.
Какие типы договоров могут использоваться?
Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:
- Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.
Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.
- Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.
Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.
Как могут обмануть при покупке квартиры?
Мошенники или недобросовестные продавцы могут использовать несколько схем, что обмануть приобретателя при покупке квартиры. Подобные ситуации можно разделить на несколько категорий:
- Приобретение объекта ненадлежащего качества. Это означает, что жилье имеет скрытые дефекты, о которых умолчал продавец. Это может привести к завышенной цене и, следовательно, к необоснованной переплате. Либо дефекты могут повлечь необходимость срочного капитального ремонта и масштабные расходы;
- Криминальные схемы, при которых право на купленную квартиру не может перейти к покупателю. К таким ситуациям относятся случаи продажи объектов на основании доверенности. При этом владелец жилья может и не быть осведомленным о действиях своих представителей;
- Продажа жилья при невозможности в полном объеме реализовать свои права на него. В качестве примера можно привести сделки с недвижимостью, в которой зарегистрированы несовершеннолетние.
Во всех указанных случаях право собственности на дом или другое жилье окажется ограниченным или им вообще невозможно будет воспользоваться.
Одна квартира – несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Советы: на что важно обратить внимание?
Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:
1. Получите максимум информации из рассказа продавца.
Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.
2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.
Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.
3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.
Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.
4. Не гонитесь за выгодой.
Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.
5. Внимательно осмотрите жилье.
Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.
6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.
Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.
7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.
Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.
8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.
Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.
Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.
Обман 6: Оплата за невыполненные работы
Одной из причин, почему необходимо в договоре прописать пункт о приеме скрытых работ – выявление в смете того, что не проводилось. После укладки паркета вы не сможете проверить, выравнивали ли пол. Это касается и множества других рабочих моментов.
Попросите четкий отчет о каждом шаге до проведения ремонта и проверяйте каждый этап. Это может быть утомительно для заказчика и не всегда приятно для исполнителя, но если вы им не доверяете, лучше перестраховаться и все проверить.
СПРАВКА:
Невыполненные работы, указанные в смете, приводят к некачественному ремонту. Пропущенный шаг через пару месяцев может аукнуться разбитой плиткой и отклеившимися обоями. А переделывать такой ремонт уже никто не будет.