Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности риелтора при продаже квартиры специфика работы и что должен делать риэлтор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако не нужно скрывать отрицательные характеристики квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей, почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то, что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё, согласно законам Российской Федерации.
Может ли риелтор продать квартиру без собственника, если владелец в другом городе или стране
Бывают ситуации, когда вы находитесь в одном городе или стране, а ваша недвижимость, которую нужно продать, в другом городе или стране, при этом просить помощи у родственника или знакомого по какой-то причине невозможно. Остается только обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Это может быть риелтор (индивидуальный предприниматель или самозанятый) или риелторская компания (юридическое лицо).
Для дальнейшей работы риелтора от вашего имени нужно будет заключить договор и оформить нотариальную доверенность.
Доверенность, как правило, оформляют на осуществление одной сделки. В доверенности указывают, в отношении какой квартиры она действует и на каких условиях.
Действовать риелтор от имени продавца может по договору поручения, агентскому договору или договору возмездного оказания услуг. В случае продажи недвижимости права и обязанности возникают у продавца. В договоре обязательно прописывают, что риелтор будет действовать в ваших интересах от вашего имени и за ваш счет до и во время сделки. Также в договоре обязательно прописывают:
-
цену, по которой хотят продать квартиру,
-
сроки,
-
порядок оформления сделки купли-продажи: кто и в какой момент получает деньги.
Расчеты с покупателем риелтор, который действует по доверенности от вашего имени, может осуществлять через:
-
Ваш личный расчетный счет. Это условие вместе с номером вашего расчетного счета можно указать непосредственно в доверенности.
-
Депозит нотариуса. Деньги по договору купли-продажи покупатель вносит на депозит нотариуса, у которого оформляется сделка. И как только нотариус видит поступление средств на счет, он оформляет сделку окончательно.
-
Банковскую ячейку. В банке оформляется ячейка на ваше имя, а в договоре купли-продажи указывается, что расчеты по договору будут осуществляться с использованием этой ячейки.
-
Аккредитив в банке. Покупатель кладет деньги на счет в банке. Банк их замораживает и открывает их уже после того, как ему будут предъявлены документы о переходе прав собственности на квартиру.
Что надо знать при продаже квартиры через риелтора
Стоит тщательно отбирать риелторов, с которыми вы готовы сотрудничать: найти их компанию в сети Интернет, почитать отзывы, узнать, каким образом они собираются с вами работать и какое сопровождение на каких этапах будут вам оказывать, организуют ли они профессиональную фотосессию объекта.
Есть риелторы, которые работают только по эксклюзивным договорам. Эксклюзивный договор — это договор, по которому право заниматься продажей квартиры будет принадлежать только одному риелтору или агентству. Несмотря на то, что такой договор незаконный, т.к. он ограничивает права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом, именно его предлагают подписать недобросовестные риелторы в первую очередь. Мы не рекомендуем работать с риелтором по такому договору. И не только потому, что вы не сможете искать покупателей самостоятельно параллельно с риелтором. Но и, как правило, по такому договору вы будете обязаны заплатить риелтору даже в случае, если покупателя на квартиру вы найдете сами. Хотя такое условие в договоре можно оспорить в суде как недействительное. Если услуга по подбору покупателя не выполнена, риелтору не за что платить деньги, кроме, возможно, компенсации за рекламное продвижение, которое нужно еще доказать. Однако все это подразумевает дополнительные материальные и временные расходы на судебное разбирательство.
Поэтому, прежде чем подписать любой договор, внимательно его прочитайте и изучите. Проверьте, нет ли в договоре скрытых и не озвученных на переговорах дополнительных услуг и комиссий.
За свои услуги риелторы берут вознаграждение, которое может быть:
-
в твердой сумме, например, 50 тыс. руб.,
-
в виде процента от продажи, например, от 2 до 4% от стоимости реализованной услуги,
-
смешанный вариант, например, 1% от стоимости квартиры плюс твердая сумма в размере 30 тыс. руб.
Как правило, услуги риелтора оплачивает тот, кто обратился к нему, и после того, как сделка купли-продажи состоится.
И как на любом рынке услуг, на риелторском тоже могут встречаться недобросовестные исполнители. Иногда такие риелторы могут предлагать своим клиентам пойти на противозаконные, так называемые черные и серые схемы в ходе сделки купли-продажи, например, намеренное занижение стоимости в договоре. Даже если риелтор аргументирует тем, что хочет вам помочь, никогда не стоит на это соглашаться. Риелтор не несет никакой ответственности, а отвечать придется вам самим.
Несмотря на вышеперечисленные предостережения, услуги профессионального, грамотного и добросовестного риелтора существенно снимают с продавца квартиры большинство забот и делают выход к сделке и саму сделку купли-продажи быстрее и легче.
Обязанности риэлтора при продаже, сдаче квартиры в аренду.
Риэлтора чаще нанимают владельцы собственности, когда намерены ее продать или сдать в аренду. К функциям агента относится поиск покупателя, арендатора.
Для достижения цели посредник может использовать такие инструменты: размещать объявления на электронных досках объявлений, рекламировать объект в соцсетях и т. д.
- Проведение просмотров и организация показов объектов
Обязанности риэлторов при продаже объекта включают демонстрацию недвижимости. Владелец собственности поручает посреднику общение с покупателями (или арендаторами).
Собственник даже может передать посреднику ключи от жилья и не участвовать в показах объекта.
- Предоставление полной информации о недвижимости клиентам
Риэлтор должен избегать искажения или утаивания информации, что имеет отношение к объекту собственности или сделке. Также не следует преувеличивать факты, касающиеся недвижимости, владельца, условий купли-продажи или аренды, вводить потребителя в заблуждение.
Агент обязан информировать клиента об обстоятельствах, которые впоследствии могут привести к убыткам или утрате прав собственности на объект.
- Участие в переговорах и составление договоров
Организация сделки — еще одна важная функция посредника. Он отвечает за подготовку нужных документов, согласование шаблона договора, подписание, регистрацию.
- Помощь в юридических и финансовых вопросах
Профессия эта требовательна к уровню компетенции специалиста и даже практикующий брокер должен всегда продолжать своё развитие:
-
Следите за законодательством, от этого напрямую зависит ваша работа. Вы всегда должны быть в курсе любых изменений, которые касаются недвижимости и операций с ней.
-
В этой области приветствуется дополнительное образование. Посещайте курсы, проходите программы повышения квалификации, участвуйте в вебинарах и вообще не ленитесь получать знания по своей теме.
-
Обзаводитесь полезными контактами. Главное отличие опытного агента по недвижимости от новичка, это множество контактов, которые помогают в работе.
-
Ищите работу, такой специалист может работать в специальных компаниях или в одиночку. Любой путь может обеспечить главным в профессии, это реальный опыт.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Агент по продаже недвижимости должен знать
2) Агент по продаже недвижимости при выполнении своих должностных обязанностей должен знать: нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей — продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли — продажи и аренды; действующие ценники и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии и трудового законодательства; правила внутреннего трудового распорядка; правила и нормы охраны труда.
Риски работы с риэлтором
Выбирайте агентства недвижимости или риэлторов, работающих на рынке более 3-х лет. Желательно членов Российской гильдии риэлторов.
Агентства официально регистрируются и имеют учредительные документы. У агента попросите паспортные данные и свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя.
Заключите договор, внимательно проверьте детали и оставьте один экземпляр у себя. Различают 2 варианта договора — эксклюзивный и неэксклюзивный. Последний вариант для клиента предпочтительнее, так как не запрещает обратиться сразу к нескольким агентам.
Изучите информацию о посреднике, прежде чем доверить ему проведение сделки. Проверьте, нет ли о нем негативных отзывов в интернете, не числится ли он в черном списке недобросовестных риэлторов. Список представлен в открытом доступе на специализированных сайтах.
Операции с недвижимостью при участии риэлтора предпочтительнее самостоятельной продажи или покупки, если вы выбрали профессионала. К преимуществам таких операций относят экономию времени, сил и безопасность.
Как стать риэлтором, если очень хочется – моя история
Расскажу, как это произошло со мной. Окончив юридический факультет МУПК/РУК, я, полная сил и амбиций, стала искать, где же приложить свои новоиспеченные компетенции. На глаза попалась вакансия одного из крупнейших столичных Агентств недвижимости. Оно и сейчас в лидерах. Вот, думаю, то, что надо! Приглашают активных, целеустремленных, юридическое образование приветствуется, потолка в зарплате нет — работа как раз для меня!
Собеседование я прошла успешно и сразу же вступила в ряды многочисленных, так же рвущихся в бой сотоварищей, коих в новом потоке было великое множество. Мне присвоили гордое звание – Стажер. Окрыленная историями про успешный успех риэлторов, я приготовилась покупать, продавать квартиры и делать все прочее, в чем заключается работа риэлтора.
Ох, как я ошибалась… Реальность такова: любому агентству недвижимости нужны, по сути, чернорабочие – бесплатная рабочая сила для выполнения рутинных задач, как-то: прозванивать «мертвые» базы, собирать по крупицам контакты потенциальных клиентов в сети, дежурить на телефоне, расклеивать объявления, рекламировать услуги агентства всеми доступными способами. Работа неблагодарная и, конечно, на самых первых порах отсеивает тех, кто пришел с короной на голове и большим чемоданом для баснословной зарплаты риэлтора. Ее, этой самой зарплаты, нет в принципе. Зато есть расходы, и немалые – на проезд в офис и поездки по городу, еду, организацию собственной рекламной деятельности. Так что если хотите стать риэлтором, мой вам совет — приготовьте сначала финансовую подушку безопасности месяцев так на 5-6 как минимум.
Кто такой риелтор и чем он занимается: обзор
Риелтор — это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором. Казалось бы, что свести этих людей не так и сложно. Но в обязанности риелтора входит куда больше действий, которые в итоге приведут к сделке. Этот человек пополняет базу недвижимости, рекламирует ее, осматривает помещения и участки, проверяет их историю, консультирует обе стороны по всем вопросам.
Чтобы продать или сдать недвижимость, нужно проверить все операции, которые с ней связаны. Для этого приходится изучать много материалов и использовать разные базы. Например, проверить, не находится ли объект под залогом в банке.
Так кто же такой риелтор по недвижимости? Это человек, который разбирается в юридических вопросах, он же немного маркетолог.
Преимущества работы с риелтором в том, что он значительно экономит ресурсы клиентов. Он берет на себя задачи по поиску желающих арендовать или купить недвижимость, он согласовывает время показа, проверяет документы. И хотя обычно риелтор получает процент от сделки, он может даже сэкономить деньги клиентам. Этот человек становится своеобразной гарантией безопасной сделки для обеих сторон.
На что имеет право риэлтор
Список прав риэлтора выглядит внушительней списка обязанностей. Вот основные права агента по недвижимости. Риэлтор имеет право:
- Предоставлять услуги по риэлторской деятельности.
- Вести рекламные компании и рекламировать свои услуги.
- Отказать клиенту в оказании услуг.
- Получать информацию из Единого реестра недвижимости.
- Оказывать консультационные услуги.
- Получать доступ ко всей информации о недвижимости.
- Беспрепятственно осматривать объект недвижимости.
- Брать аванс за услуги, если такой пункт предусмотрен договором.
- Совершать за клиента действия указанные в нотариальной доверенности.
- Получать компенсацию за понесенные на рекламу и маркетинг расходы.
Слово «риэлтор» вошло в обиход относительно недавно. Согласно словарному определению оно означает предпринимателя, занимающегося посреднической деятельностью при совершении операций с недвижимостью. Этот специалист помогает купить, продать, сдать (снять) жилую или коммерческую недвижимость.
Под словом «риэлтор» не всегда понимается конкретный человек или его профессия, иногда так именуется организация (фирма, агентство), выполняющая роль посредника, информатора, консультанта при сделках с недвижимостью.
Говоря более простым языком, риэлтор сводит вместе продавцов и покупателей недвижимости либо хозяев и квартиросъёмщиков. Он помогает участникам сделки найти друг друга, ищет наиболее выгодные варианты, предоставляет нанимателю юридическую защиту.
За свою работу риэлтор получает посреднический процент или заранее оговоренную сумму гонорара.
В специальной литературе встречаются различные варианты написания этого слова. Наиболее корректные формы произношения и написания — «риэлтор» (считается самым верным) или «риелтор». Слово происходит от английского «realtor».