Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру без приватизации по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Условия приватизации и документы
Каждый из указанных способов предполагает, что недвижимость будет приватизироваться покупателем или продавцом. Для этого нужно:
- иметь гражданство Российской Федерации;
- жить в квартире по договору соцнайма;
- иметь действующее право на участие в приватизации жилья;
- получить разрешение на приватизацию от муниципалитета и отказы от участия в ней других лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире.
До начала процесса приватизации недвижимого имущества наниматель готовит пакет документов.
- Паспорта всех, кто проживает или зарегистрирован в квартире (для лиц младше 14 лет — свидетельства о рождении).
- Договор соцнайма и его копия.
- Ордер на пользование квартирой.
- Справка о том, что наймодатель имеет право на приватизацию.
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости.
- Выписка из лицевого счёта жилища и справка №9 о том, где проживал наймодатель, начиная с 1991 года.
- Если несовершеннолетние жильцы отказались участвовать в процессе приватизации, нужно получить согласие органов опеки.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?
Многих собственников муниципального жилья интересует, можно ли по Закону продать неприватизированную квартиру, как показывает юридическая практика – можно. Самым простым, но не быстрым вариантом будет ее предварительно приватизировать, при условии, что дом, в котором она находится, не является аварийным. Это возможно, если зарегистрированные в ней жители еще не использовали свое законное право на приватизацию, не накопили долгов по коммунальным платежам. Продажа неприватизированной квартиры требует доверия покупателя к продавцу и наоборот — поскольку это будет не привычная сделка, а:
- прописка с последующим отчуждением (если позволяет общая площадь);
- обмен неприватизированной площади.
Это – единственные допустимые по закону варианты того, как продать неприватизированную квартиру и не нарушить закон, но на них соглашаются не все покупатели. Их может пугать:
- риск нарушения законодательства и признания сделки ничтожной;
- риск быть впутанным в мошенническую схему – отдать деньги, но не стать собственником жилья;
- длительное и сложное документальное оформление.
В юридической практике встречается продажа неприватизированной квартиры, которую сразу приватизирует покупатель, но при этом продавцу придется уплатить госпошлину и налог на прибыль — 13% от вырученных средств.
Достоинства и недостатки продажи неприватизированных квартир:
В случае, если обменные квартиры не приватизированы, и они разной стоимости, то нужно будет доплачивать.
Главный минус в том, что передача по расписке денег за квартиру производится без указания цены в договоре. Потому что по стандарту предполагается обмен жилья с одинаковой стоимостью. Также стоит заметить, что наниматель помещения может только обменивать жилплощадь. Только тогда, когда получите собственность(внесение залога, дарение, продажа), можно будет распоряжаться имуществом. В случае суда доказать, что с покупателем не был произведен расчет, почти невозможно.
По окончанию права на приватизацию, наниматель не сможет стать владельцем квартиры по договору социального найма.
Будет запрещено получать налоговый вычет во время обмена квартир, которые являются не приватизированными.
Есть гарантия на то, что сделка будет произведена в любом случае, и не сорвется под конец из-за ареста квартиры по соцнайму или залогу.
Расселение квартир: вопрос-ответ
Как будут расселять хрущевки в Санкт-Петербурге: по площади квартиры или социальным нормам? У нас четырехкомнатная квартира, 43 кв. м. жилой и 59 кв. м. общей площади.
Семья из четырех человек: муж, жена, дочь 16 лет и сын 19 лет.
Что мы можем получить максимально и минимально по условиям найма? Что получит в нашем случае собственник? Выгодно ли нам приватизировать квартиру?
Если квартира не приватизирована, то получить Вы должны благоустроенную квартиру (тип дома и район города — любые), площадью не меньшей, чем у квартиры, из которой Вас выселяют. Т.е.
Вам должны дать 3-х комнатную квартиру (количество комнат определяется составом Вашей семьи) общей площадью не менее 59 кв. м.
Если квартира в собственности — Вам будут предлагать то же самое, а в случае Вашего отказа — суд будет определять рыночную стоимость квартиры, принудительно выплачивать Вам эти деньги и выселять из квартиры.
В случае согласия, альтернативную квартиру Вам предоставят на праве собственности. Так что принципиальной разницы в зависимости от собственности на квартиру нет. Однако приватизация заканчивается летом 2010 года. Так что, если Вас не расселят в ближайшие годы, лучше все-таки приватизировать квартиру.
При сносе приватизированной квартиры обещают предоставить равноценную, а избытки площади не докупать, а оформить по социальному найму. На основании какого закона возможно такое совмещение форм собственности? Чем это чревато для меня в дальнейшем?
По закону при изъятии жилья в собственности администрация может предоставить собственнику другое жилье. Право, на котором предоставляется это жилье законом (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) жестко не определено, т.е. оно может быть предоставлено как на праве собственности, так на и на праве социального найма, если собственник с этим согласен.
Чаще всего, это собственность. Но если речь идет о том, что часть предоставляемой квартиры передается в собственность, а часть — в наем, то это необычная, хотя с юридической точки зрения — возможная, ситуация.
Вероятно, это связано с тем, что объединены два отдельных процесса: изъятие собственности на квартиру (при этом равноценная площадь передается в собственность), и улучшение жилищных условий (при этом предоставляется жилье по найму по нормам предоставления с учетом площади, переданной в собственность).
Чревато это только тем, что Вы не сможете приватизировать жилье, предоставленное по договору социального найма, если все члены Вашей семьи использовали свое право приватизации.
Я проживаю в приватизированной комнате 8 кв. м. двухкомнатной коммуналке с сыном 13-ти лет. Скажите, пожалуйста, можем ли мы встать на учет по программе «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга», и куда для этого обращаться?
Для начала Вам надо встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (для этого семья, проживающая в коммунальной квартире, должна отвечать двум критериям: иметь общую площадь жилья менее 15 кв.м.
Можно ли продать неприватизированную квартиру
С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.
Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.
Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.
При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.
Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.
Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:
- Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
- Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
- Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
- Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
- Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
- Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.
Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации
Правильный и законный способ – приватизация квартиры до продажи. Процесс занимает несколько месяцев и требует финансовых затрат, но при грамотном юридическом оформлении недвижимости в личную собственность и соблюдении законодательных норм передачи его во владение третьим лицам оспорить сделку невозможно, да и рисков для продавца подобная процедура не несёт.
Категории жилых помещений, приватизация которых невозможна:
- находящиеся в аварийном состоянии;
- в общежитиях;
- недвижимость закрытых военных городков;
- служебные квартиры;
- расположенные в частном секторе;
- предназначенные для общественного пользования (ст.4 закона N 1541-1 от 4 июля 1991 г.).
Для реализации перечисленных квартир применяются альтернативные способы проведения сделки.
[2]
Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:
- Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
- Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
- Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.
По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:
- Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
- Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.
В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.
В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.
Что обычно требуется:
- заявление на приватизацию.
- паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
- свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
- выписка из домовой книги.
- договор соцнайма.
- ордер или выписка из распоряжения администрации.
- справка о наличии права на приватизацию.
- техпаспорт.
- поэтажный план.
- выписка из лицевого счета.
Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.
Что еще следует знать о проверке квартиры в процессе ее приобретения?
В рамках проверки квартиры не стоит ограничиться только выпиской из реестра. Необходимо в обязательном порядке обращать внимание на ряд определенных моментов. Нередко квартиры продают по доверенности, и собственники практически не принимают участия в сделках. Такие объекты относят к рисковой группе, ибо очень часто подобные доверенности добывают обманным путем. В такой ситуации покупатель сможет перестраховаться, если возьмет у доверенного гражданина контакт непосредственного владельца жилья, а далее свяжется с ним для подтверждения фактической продажи квартиры. Или, например, квартира может быть на продажу выставлена после наследования.
В данной ситуации лучше поостеречься, так как не исключена вероятность возникновения новых наследников, которые в течение трех лет по закону имеют право оспорить сделку по купле-продаже унаследованной недвижимости в судебном порядке. Кроме этого, в квартире могут быть невыписанные лица или жилье может находиться в собственности сразу у нескольких граждан. В выписке из ЕГРП надо обращать особое внимание на графу под названием «обременение». В ней указывается, находится ли в залоге рассматриваемая квартира. Бывает так, что невыплата по ипотечному кредитованию составляет мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность посредством выплаченного покупателем задатка, что даст возможность сразу обеим сторонам совершить сделку спокойно.
Можно ли выйти из положения?
Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?
Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:
- в общежитии;
- в военных городках;
- в служебном жилфонде;
- находящаяся в аварийном состоянии;
- когда кто-то из проживающих против приватизации;
- в домах социальной защиты в сельской местности.
Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.
Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:
- Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
- Обмен неприватизированными квартирами.
- «Буферный» обмен.
Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.
Существующие механизмы продажи
Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:
- Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
- Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.
Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Закон о приватизации не содержит обязательного условия отсутствия долгов по коммунальным платежам для оформления квартиры в собственность. Действия сотрудников, препятствующих в выдаче необходимых для приватизации справок, оспариваются путем подачи жалобы в прокуратуру.
При нежелании затевать судебные тяжбы или невозможности самостоятельно погасить долг по коммунальным платежам для продажи квартиры допустимы три способа:
- заключение предварительного договора с покупателем на передачу аванса в счёт стоимости жилья, который используется для покрытия задолженности;
- проведение сделки через агентство недвижимости, выплачивающего за продавца долг по квартплате, с последующей компенсацией расходов фирмы из полученных за квадратные метры средств;
- гарантийное письмо от агентства в адрес департамента ЖКХ с заверением оплаты долга после приватизации недвижимости.
Можно ли продать долю?
Реализация части неоформленного в собственность жилья недопустима. Получение денег за долю квартиры возможно при заключении сделки с родственником, проживающим совместно с нанимателем в неприватизированном жилье. Для этого необходимо написать отказ от приватизации и получить оговоренную денежную сумму, “продав” таким образом свою часть жилплощади. В дальнейшем недвижимость оформляется в собственность остальными членами семьи, а отказавшийся гражданин получает возможность дальнейшего проживания в квартире без права распоряжения ею в качестве личного имущества.
Наряду с пользой, оформление собственности на квадратные метры имеет и недостатки:
- увеличиваются коммунальные платежи;
- процедура приватизации подлежит оплате;
- при переселении из ветхого и аварийного жилья владельцы получают квартиры исходя из нормы квадратных метров на каждого члена семьи, наниматели муниципальной недвижимости вправе рассчитывать на увеличение жилплощади.
Требования к нанимателю и документы для приватизации
В любом случае, продавец или покупатель рано или поздно приватизирует квартиру. Для того чтобы принять участие в бесплатной приватизации, потенциальный владелец должен соответствовать следующим условиям:
- Он или она является гражданином Российской Федерации;
- Проживали в квартире по договору социального найма;
- Не утратили право на участие в бесплатной приватизации;
- Получение согласия на приватизацию и отказов от других лиц, проживающих в квартире.
Для участия в приватизации арендатор должен подготовить следующие документы:
- Паспорта всех лиц старше 14 лет, проживающих в квартире;
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних;
- Образец договора социального найма жилого помещения;
- Ордер на занятие помещения;
- Свидетельство о праве на приватизацию;
- Технический паспорт;
- Кадастровый паспорт с планом застройки;
- Выписка из лицевого счета;
- Справка о регистрации по форме 9 со всех мест проживания с 1991 года;
- Согласие органа опеки и попечительства, если несовершеннолетний отказывается от участия в приватизации.
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит более сложным, чем стандартная сделка. Есть и другие моменты, которые необходимо учитывать:
- Буферные транзакции часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» нескольким людям одновременно и сами остаются без денег.
- Пока продавец не покинет муниципалитет, покупатель не может зарегистрироваться.
- Для большинства сделок требуется согласие муниципалитета и членов семьи. Без этого сделка является незаконной.
- Если у вас есть договор о залоге или депозите за дом, который не сдан в аренду, то в случае нарушения договора может быть сложно вернуть свои деньги. По закону, арендатор не может взять депозит или первоначальный взнос, поскольку недвижимость юридически не принадлежит ему.
Совет юриста: любая передача денег должна быть зафиксирована в расписках. Таким образом, в случае возникновения спора вам будет легче отстоять свои права в суде.