Как перевести долю в квартире в комнату в коммуналке в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести долю в квартире в комнату в коммуналке в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Переоформление в судебном порядке

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
3. Составление заявления.
4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
5. Получение судебного решения.
6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Начать поиск комнаты в коммуналке в Москве можно с помощью различных ресурсов. Важно правильно выбрать платформу для поиска, чтобы сэкономить время и найти наиболее подходящие варианты. Вот несколько шагов, которые помогут вам в поиске комнаты:

1. Используйте специализированные сайты и приложения

Существуют специализированные интернет-платформы, где вы можете найти комнаты в коммуналке. Удобные фильтры позволят вам выбрать нужные параметры, такие как район, размер комнаты, цена и другие.

2. Используйте социальные сети и сообщества

В социальных сетях есть много групп и сообществ, посвященных поиску жилья. Там вы можете найти объявления от собственников и агентов по невысокой цене.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

• фамилию, имя, отчество продавца;
• характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
• стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
• контактные данные для связи с продавцом.

Доля в квартире: как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.

Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная. Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.

Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.

Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.

Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества. Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире

Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Выделим главные моменты по теме:

• До того момента, пока квартира находится в общей собственности, распоряжаться своей частью владельцы в полной мере не могут. Для этого потребуется проведение процедуры выделения доли.
• Возможно выделение идеальной доли или доли в натуре. Но если сделать это не получается, собственнику должна быть выплачена стоимость его части имущества.
• Добровольный выдел доли осуществляется, если стороны согласны на проведение процедуры и не имеют претензий друг к другу. Участники должны оформить соглашение, в котором описываются части имущества для каждого.
• Если стороны не смогли договориться мирно и определить размеры долей, то потребуется проводить выделение в суде.
• В обоих случаях для определения права собственности необходимо обращаться в Росреестр.

Как подать документы в Росреестр?

Заявитель: владелец доли в квартире, который хочет перевести свою долю в комнату. Документация должна подтверждать сделку купли-продажи долевой доли жилого помещения.

Порядок подачи:

1. Оспаривание исходного определения о выделении отдельной доли. Каждая сторона должна выделить свои жилплощади и предоставить доказательства своих прав на имущество. В добровольном порядке можно договориться об общем пользовании оставшимся имуществом.
2. Подача заявления на перевод доли в комнату. Заявитель должен предоставить выписку из кадастра недвижимости и паспорт.
3. Обращение за консультацией к нотариусу. Нотариус составит письменное заявление, которое будет подано Государственной регистрационной службе.
4. Предоставление документации в Росреестр: заявление, исковые документы, документы, подтверждающие право на имущество и перевода доли в комнату, определение суда о выделении отдельной доли и паспорт.
5. Оплата пошлины за регистрацию и компенсацию при выделении доли.
6. Государственная регистрация перевода доли в комнату.

Иск в порядке компенсации может быть подан другой владелец доли, если выделить искомую долю натуре невозможно. Остальные заявления, которые могут быть представлены истцом, подтверждают его право на перевод доли.

Документы, требующиеся для Росреестра:

Копия паспорта заявителя

Кадастровая выписка

Определение о выделении отдельной доли

Документация, подтверждающая право на имущество и перевода доли

Письменное заявление от нотариуса

Что нужно знать о налогах и пошлинах?

Определение налога и пошлины при переводе доли

• При добровольном переводе доли владельца квартиры на комнату, необходимо знать, что налог при этом не возникает, так как осуществляется перевод внутри одной недвижимости.
• Пошлина определяется по стоимости имущества, которое выделяется в отдельное пользование. В случае перевода доли квартиры на комнату, стоимость определяется только для выделяемой жилой площади комнаты и не включает в себя остальные помещения квартиры.

Документация для налогов и пошлин

• Для подтверждения стоимости выделяемой жилой площади комнаты необходимо предоставить выписку из ЕГРН о недвижимости и иные документы, подтверждающие ее стоимость.
• Для подтверждения прав на перевод доли и выделение жилой площади в отдельное пользование необходимо иметь нотариальную доверенность и договор купли-продажи жилого помещения.
• В случае возникновения исковых дел, каждая сторона должна подтвердить свои права документами, являющимися доказательством в суде.

Компенсация при выделении жилой площади в отдельное пользование

• Если жилой площади выделяется в отдельное пользование отдельная комната в квартире, то остальные владельцы квартиры получают компенсацию в виде денежных средств.
• При выделении жилой площади в отдельное пользование другой недвижимости, государственная регистрация происходит на месте нахождения имущества.

Письменное заявление на перевод доли и выделение жилой площади в отдельное пользование

• Заявитель должен предоставить письменное заявление о переводе доли и выделении жилой площади в отдельное пользование в соответствующие органы.
• Для подписания заявления необходимо предоставить паспорт и определение места жительства заявителя.

Перевод доли в комнату в судебном порядке

Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.

Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:

1. Полное наименование и адрес местонахождения суда.
2. ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
3. Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
4. Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
5. Указание типа собственности (долевая или совместная).
6. В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
7. Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
8. Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
9. Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
10. Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
11. Просьба Истца.
12. Список прилагаемых материалов.
13. Дата составления и подпись Истца.

Исковое заявление о выделении доли в общей собственности дополняется следующим комплектом документов:

• копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
• технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. НК РФ);
• правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:

1. Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
2. Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
3. Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
4. Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
5. Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
6. Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.

Сама же процедура объединения комнат в коммунальной квартире состоит из следующих этапов:

1. 1) обращение претендентов на выкуп никому не принадлежащей комнаты с соответствующим заявлением, а также с необходимым перечнем документов в местное отделение Управления жилищного Департамента;
2. 2) получение разрешения на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире от жилищного отдела окружного Управления жилищного Департамента;
3. 3) предоставление претендентом на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда расчета стоимости выкупа освободившейся комнаты (комнат) в коммунальной квартире, произведенного Бюро Технической Инвентаризации или же отчета, составленного независимым оценщиком рыночной стоимости освободившейся комнаты в коммунальной квартире;
4. 4) Рассмотрение вопроса Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.

Тем гражданам, которые собираются выкупать никому не принадлежащие комнаты в коммунальной квартире, необходимо уплатить стоимость этих комнат в бюджет населенного пункта не позже чем через три месяца после того как Городская комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом примет соответствующее решение.

В том же случае, когда пропуск срока будет обладать уважительной причиной (к примеру, срочная командировка или же болезнь), то вопрос, который касается стоимости никому не принадлежащих комнат, будет повторно рассматриваться в ходе заседания Городской комиссии по приватизации, а также по управлению жилищным фондом. Именно там и будет решено продавать никому не принадлежащие комнаты в коммуналке по текущей стоимости или же установить новую стоимость.

После того как гражданин заплатит стоимость выкупа комнат никому не принадлежащих комнат в коммунальной квартире Управление Департамента жилищной политики в административном округе заключает с ним договор купли-продажи. Данный договор в соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы.

Если на объединение нескольких освободившихся комнат в коммуналке в одну квартиру претендует сразу несколько человек

В том случае, когда на объединение нескольких освободившихся комнат в коммуналке в одну квартиру претендует несколько человек, принимаются во внимание следующие факторы:

1. 1) дата постановки на жилищный учет;
2. 2) срок постоянного проживания по месту регистрации на законных основаниях.

Общая долевая собственность

Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.

Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).

Тем, у кого мало денег и квадратных метров

Кто же имеет право занять освободившиеся жилые помещения? По Жилищному кодексу РФ (ст. 59) освободившееся помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма проживающим в ней нанимателям или собственникам на основании их заявления, если они:

1. На момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Внимание! Тем, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, не обязательно быть признанными малоимущими, они сохраняют свое право на предоставление жилья по социальному найму. В данном случае — на присоединение комнаты. А что значит — могут быть признанными нуждающимися? Это значит, что на самом деле люди занимают жилплощадь меньше нормы постановки на учет (в коммунальной квартире — 15 кв. м), но по каким-то причинам не становились в очередь на улучшение жилищных условий. Им могут разрешить присоединить освободившуюся комнату.

2. При отсутствии в коммунальной квартире «первоочередных» претендентов на освободившуюся комнату соседа ее дадут нанимателям или собственникам, которые не стоят в очереди на жилье, но могут быть признаны малоимущими, и к тому же у них меньше нормы предоставления общей площади на человека (18 кв. метров).

Что касается «малоимущности», то пока все остается по-старому, такую справку не требуют. Хотя закон «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся» (он вступил в силу 26 февраля 2006 года) и принят, но до практики дело еще не дошло.

Все равно — по нормам

Если среди проживающих в коммунальной квартире жильцов нет малоимущих и очередников на улучшение жилищных условий, а также тех, кто признан малоимущим и обеспечен общей жилой площадью на одного члена семьи меньше социальной нормы, освободившееся жилье предоставляется по договору купли-продажи (ст. 59, ч. 3 ЖК РФ). То есть можно присоединить пустующую комнату, выкупив ее. Но тоже при условии, что нормы жилплощади позволяют это.

По прежнему ЖК в случае освобождения комнаты в коммунальной квартире было так: живешь на площади менее 18 кв. м на человека, — пожалуйста, присовокупляй комнату. Если на «брата» приходилось больше 18 кв. м, предоставлялась возможность выкупа. Теперь появились ограничения: при превышении нормы жилплощади даже выкуп не положен.

Основные способы: как осуществляется перевод доли в комнату

Перевести долю квартиры в изолированную комнату можно либо в добровольном, либо в судебном порядке.В первом случае все сособственники должны согласиться на составление специального гражданско-правового договора – Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.

Данный документ составляется исключительно в мирном формате и по полюбовной договоренности всех содольщиков. При этом в «разделе» необязательно должны участвовать все совладельцы. Перевести свои доли в комнаты могут лишь некоторые из них.

Остальные хозяева будут вправе продолжить пользоваться оставшейся частью на прежних условиях.

Если хотя бы 1 совладелец не соглашается с порядком выделения той или иной доли в отдельную комнату, предъявляет претензии к остальным сособственникам и отказывается участвовать в оформлении Соглашения, дело удастся разрешить только через суд.

При судебном урегулировании ситуации суд анализирует условия проживания содольщиков и, если это оказывается возможно, делает Истца собственником отдельной комнаты. Она должна быть пропорциональна той доле, которая закреплена за гражданином в праве общей долевой собственности на квартиру. Иными словами, комната оказывается материальным эквивалентом доли, ее выражением в натуре.

Выделить доли в комнаты могут даже супруги. Согласно ст. 256 ГК РФ, муж и жена владеют недвижимость не как долевой, а как совместно нажитой собственностью. Поэтому сначала партнерам понадобится стать юридическими собственниками отдельно взятых долей.

Для этого составляется либо Соглашение о разделе совместно нажитой собственности, либо Брачный договор.

Супруги могут пойти по пути равного разделения долей (каждому по ½ в праве общей собственности), а могут установить иные пропорции по своему желанию и усмотрению. После того, как партнеры задокументируют факт владения отдельно взятыми долями, им потребуется приступить к выделению долей в конкретные комнаты. Условия и способы оказываются общими – либо через добровольное Соглашение, либо через суд.

Если супруги не могут договориться и достигнуть консенсуса еще на начальном этапе, им понадобится обратиться в суд. Здесь совместно нажитая собственность будет переквалифицирована в общую долевую собственность в принудительном порядке. Истцу, желающему получить не только абстрактную долю, но и конкретные квадратные метры, также понадобится включить в исковое заявление о разделе совместно нажитой собственности дополнительный пункт – «о выделении доли в натуре».

Похожие записи:

• Восстановление в должности после увольнения по собственному желанию в МВД
• ИП не пробил чек штраф в 2024 году
• Если не вступают в наследство кому уходит доля в квартире