Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы и упоминали ранее, в нормативных документах Российской Федерации нет запрещающих законов о реализации сделок купли-продажи в отношении недвижимости с задолженностью. Основное требование к такому имуществу – это отсутствие статуса «арестованного жилья», или, чтобы человек, обремененный задолженностью, не проходил процедуру банкротства.
Как продать квартиру с долгами?
Жилищный кодекс Российской Федерации – основной нормативный документ, определяющий порядок реализации сделок. В данном случае кодекс выносит требование в виде оплаты коммунальных услуг в полной мере, как со стороны продавца, так и стороны покупателя. В случае отклонения от оплаты ЖКХ начинает формироваться задолженность, следовательно, выпиской штрафа и пенями.
В таких случаях компании, обслуживающие жилой дом, публикуют для общего обозрения список задолжавших, что является поводом для соседских осуждений, и потери финансов. При образовании крупной суммы долга за ЖКХ, имущество могут лишить всех коммуникаций. А после арест, и последующая продажа вашего имущества, чтобы был погашен долг перед судебными приставами.
Что же делать в ситуации, когда вам срочно нужно продать квартиру с долгами? Для этого необходимо найти покупателя, с которым вы сможете заключить двусторонний договор о ликвидации задолженности. В таком документе подробно описана сумма долга за ЖКХ, после чего договор необходимо заверить нотариально.
Совет!
Не стоит скрывать обременение в виде долга за квартиру! Любое оформление сделки требует вступление покупателя в право собственности на основании требуемых законодательством документов. Именно здесь выписка из лицевого счета является ключевым документом для продажи. Если вы все же скрываете факт обременения долгом, то покупателю не составит труда собственными силами потребовать у вас подтверждение об отсутствии задолженностей. Если вы скрываете, то предоставляете ложную информацию, а покупатель исчезает с поля видимости.
Традиционно, при оформлении сделки с недвижимостью, между покупателем и продавцом оформляется предварительное соглашение – так называемый договор о получении задатка. Документ составляется и подписывается нотариусом, в пунктах указывается сумма и процесс ее передачи. Полученными деньгами вы можете погасить коммунальные платежи. Остальную сумму продавец получит после оформления сделки купли-продажи.
Рассмотрим на ситуации
У Артема была задолженность по коммунальным платежам 400 тысяч рублей. Он решил продать квартиру за 8 миллионов. У нотариуса оформили договор задатка на сумму 400 тысяч рублей. Этими деньгами Артем выплатил долг коммунальщикам. После сделки получил остаток суммы в размере 7 миллионов 600 тысяч рублей.
Этот способ идеально подходит в ситуации, когда квартира куплена по ипотечной программе. Если долг перед банком небольшой, то первоначальным взносом (задатком) можно выплатить долги и снять обременение с недвижимости.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Порядок оформления договора купли-продажи квартиры с долями на детей
Согласно российскому законодательству продажа муниципального жилья невозможна.
Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.
Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.
Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.
Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру? Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Можно ли продать квартиру с долгами и без приватизации?
Продажа неприватизированной квартиры с долгами за оплату коммунальных услуг имеет свои варианты решения. При этом многие граждане во время выбора покупки недвижимости стараются не связываться с такими проблемными вопросами. При возникновении такой ситуации возможны следующие пути разрешения:
- достижение договорённости с владельцем жилья о внесении залога и погашении образовавшейся задолженности. Передача денежных средств должна быть зафиксирована документально;
- сотрудничество с риэлтерским агентством, которое за определённую сумму вносит собственные средства за погашение долга и в дальнейшем осуществляет приватизацию и последующую сделку купли и продажи;
- непосредственное обращение риэлтерского агентства в домоуправление и выявление просьбы о возможности погашения долга сразу же после приватизации жилья.
При продаже неприватизированной недвижимости имеются некоторые ограничения, которые необходимо учитывать перед осуществлением процедуры:
- возможность дальнейшей прописки гражданина после продажи квартиры;
- наличие общей площади недвижимости (не менее 15 кв. м);
- при оформлении приватизации количество прописанных лиц должно совпадать с выписанными. Данное условие необходимо соблюдать до приватизации, а после получения права собственности можно провести обратную процедуру по выписке.
Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья
Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.
- такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
- при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
- процедура длится неделю.
- иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
- нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
- налоговым вычетом воспользоваться нельзя.
Правовые аспекты продажи
Продажа неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ требует соблюдения определенных правовых условий. Важно помнить об ответственности за незаконные действия и нарушение существующего законодательства.
Перед продажей квартиры необходимо получить все необходимые документы о правах собственности и задолженностях по коммунальным платежам. Будущему покупателю должна быть предоставлена полная информация о ситуации, чтобы он мог принять взвешенное решение о приобретении неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ.
Также важно учесть, что неприватизированная квартира не переходит в собственность покупателя моментально. Продажа такой квартиры осуществляется путем заключения договора купли-продажи, оформления права собственности на основании решения суда или иного юридического акта.
Заключение нотариальных договоров и новая регистрация прав собственности – это обязательный шаг для продажи неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ. При обращении к нотариусу необходимо предоставить все требуемые документы, включая свидетельство о собственности, выписку из ЕГРН и документы о долгах.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья
Отрицательные стороны:
- Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
- При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
- Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
- Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
- Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
- Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.
Еще один вариант обмена
Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.
Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.
Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?
При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.
[box type=»download»] К тому же еще одна сложность заключается в том, что необходимо будет найти такое агентство, которое согласится провернуть такую сделку. А условием является наличие у риэлтора квартиры-пустышки, которая существует только на бумаге. Не зря многие не соглашаются на такой обмен — все вроде бы в рамках закона, но очень подозрительно и ненадежно.[/box]
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:
- Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
- Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
- Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
- Признание обмена недействительным полностью исключается.
Выселение из муниципального жилья
Перед началом процедуры выселения необходимо получить решение суда, которое будет содержать основание для выселения и указание срока, в течение которого жилец должен покинуть жилье. После получения решения суда, оно исполняется силами исполнительной службы.
- Основания для выселения:
- Невыполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг.
- Грубое нарушение правил проживания, наносящее ущерб имуществу или мешающее соседям.
- Передача жилья в аренду или использование его с коммерческой целью без разрешения.
- Сокрытие информации о получении другого жилья или изменении вида проживания, которые являются основанием для лишения муниципального жилья.
| Действия при выселении: | Срок выполнения |
|---|---|
| Уведомление жильца о выселении | 1 месяц |
| Получение решения суда | 1-6 месяцев |
| Ожидание окончания срока выселения | определяется судом |
| Исполнение решения суда силами исполнительной службы | определяется судом |
В случае выселения из муниципального жилья, жилец обязан покинуть жилье в установленный срок. Если жилец не выполняет решение суда, исполнительная служба может применить принудительные меры, такие как судебный пристав, чтобы осуществить выселение.
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам
Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.
Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.
Последовательность этапов при процессе сделки:
- Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
- Собрать документы.
- Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
- Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
- Подписать основной договор купли-продажи.
- Оформить переход собственности новому владельцу.