Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.
Что значит купить долю в квартире?
Долевая собственность — это когда одна квартира принадлежит нескольким собственникам, каждому какая-то ее часть. Доли могут быть равными и нет. А еще — идеальными и реальными. Например, когда однокомнатная квартира принадлежит троим собственникам по ⅓ доле каждому, это идеальные доли, ведь их невозможно выделить в натуре, и ни один из совладельцев не может сказать какая именно часть или комната квартиры принадлежит ему. А если у двухкомнатной квартиры с абсолютно одинаковыми комнатами два хозяина, это будут реальные доли, потому что собственники могут договориться, кому какая комната принадлежит.
Важно не путать долевую собственность и совместную собственность. Совместная собственность — это когда жилая недвижимость остается в общей собственности, но при этом доли каждого собственника не определяются. По закону совместная собственность на квартиру может быть только у супругов, но в первые годы приватизации администрации иногда оформляли передачу квартиры в общую совместную собственность всех жильцов, поэтому изредка встречаются случаи, когда жилье на таком праве принадлежит не супругам.
Доля в долевой собственности может быть «идеальной» и «реальной». Идеальная доля не выражена в натуральной форме, т.е. нельзя сказать какая часть жилого помещения принадлежит тому или иному совладельцу.
Реальная или выделенная доля — доля в натуральном выражении. Чаще всего, чтобы выделить долю в натуральном выражении необходимо изолировать определенную часть, создать для нее отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации. А места общественного пользования — кухня, туалет, ванная комната, всегда остаются в общей совместной собственности. В квартире такое сделать практически невозможно.
Иногда бывает, что человек может получить по решению суда или в результате подписания соглашения свою долю в натуральном выражении, т.е. какую-либо конкретную часть недвижимости, например, часть дома с отдельным входом.
Если доля выражена в натуре, т.е. доля реальная, то это означает, что в документах на недвижимость четко определена какая часть помещения и кому именно принадлежит.
Узнать находиться ли квартира в долевой собственности можно по выписке из ЕГРН — в графе «вид собственности» будет указано «долевая», и будет указано количество собственников с указанием доли собственности.
Жилая недвижимость может находиться в долевой собственности по разным причинам, к примеру:
- когда супруги расторгли брак и у них осталось совместно нажитая жилплощадь,
- когда квартира приобретена на средства материнского капитала,
- когда семья приватизировала недвижимость,
- когда недвижимость досталась в наследство или дар нескольким хозяевам,
- когда недвижимость приобретена в складчину, т.е. люди не состоят в браке, но живут вместе и покупают квартиру совместно;
- когда выделена доля должника по исполнительному производству.
Плюсы и минусы покупки доли в квартире
Преимущества покупки доли в квартире:
- низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
- возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
- последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
- инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.
Минусы покупки доли в квартире:
- возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
- сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
- условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.
Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.
В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.
Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.
Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.
Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.
Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.
Собственники в квартире, разделенной на доли
Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.
Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.
Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Кто может претендовать на покупку первым?
Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.
И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.
Цели и связанные риски
Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.
Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:
- право на собственность;
- возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
- право на проживание на территории.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Для подтверждения чистоты сделки по наследственной квартире понадобятся следующие документы:
- Выписка из ЕГРН. С момента ее выдачи должно пройти не больше месяца. В выписке стоит проверить не только собственника, но и документы, подтверждающие его права. В выписке должно быть написано, есть или нет у недвижимости обременение — ипотека, аресты или завещательный отказ (его могут внести в базу Росреестра).
- Свидетельство о праве на наследство. Для наследственной квартиры это необходимый документ. Описание квартиры должно совпадать с тем, что есть в свидетельстве. Если есть расхождения, это повод засомневаться в чистоте документов и сделки: например, владелец жилья мог сделать перепланировку, но не оформить ее должным образом.
- Подтверждение погашения ипотеки. Если известно, что наследственная квартира покупалась на кредитные средства, стоит запросить у продавца, выполнены ли обязательства перед банком. Хорошо бы убедиться в этом не только по базе Росреестра, но и в банке: стоит запросить у продавца справку из кредитной организации о погашении задолженности.
- Технические документы на недвижимость. Это технический паспорт, поэтажный план и экспликация — так называется таблица, в которой записаны адрес дома, этаж, общая площадь, количество комнат и вспомогательных помещений с характеристиками, метраж жилья и высота потолков. Экспликация является частью кадастрового и технического паспорта. Какие еще технические данные должны быть в документах на квартиру, можно почитать здесь .
- Паспорт собственника квартиры. Данные в выписке из ЕГРН и свидетельстве на наследство должны соответствовать паспортным данным. Если паспорт менялся, то данные от старого должны быть на последних страницах текущего удостоверения личности. А вот сведения о браке не принципиальны: наследство передается наследнику и на него не может претендовать супруг.
Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире
Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.
Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней». Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».
Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».
Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проблемы с потерями при долевом строительстве
Документы и законодательство
При покупке доли в квартире необходимо учесть не только документы на саму недвижимость, но и государственную регламентацию данного процесса. К покупке доли необходимы отдельные документы, такие как договор на отдельную долю и выписку о выделенной площади жилья. Согласно закону продавцы должны предоставить преимущественное право покупки другим заинтересованным лицам.
Покупка доли
Люди, которые покупают долю в жилье, не всегда владеют всей информацией по этому процессу. Они могут не знать о законных правилах продажи доли, что приведет к некоторым проблемам в будущем. Владелец должен подтвердить свое право на продажу и выполнить нотариальную ипотеке процедуру на право собственности.
Проблемы с имуществом
Если покупатель отказывается от доли, продавец должен вернуть денежные средства в соответствии с законом. Однако, это не всегда выполняется должным образом и иногда доли продаваются другим лицам. В этом случае покупатели теряют свои деньги и не могут восстановить свое право на долю в имуществе.
Опека над правами покупателей
Госпошлина, выплата по договору, оценка недвижимости, паспорт купли-продажи — это все моменты, которые нужно учесть при покупке доли. В отдельной комнате можно хранить все документы, такие как договор, свидетельство о собственности, выписка из реестра, и т.д., которые помогут вам отслеживать порядок выполнения продавцами договору.
Нотариус и продажи долей
При продаже доли продавцы должны соблюдать некоторые правила. Нотариальная контора проверяет действительность продажи и доверенности на право совершения данной сделки. Остальные доли продавцов должны быть представлены на продажу по преимущественной праве, в соответствии с законом.
Натура продажи
Далеко не все продавцы долей в жилье ответственны и правдивы в своих намерениях. Некоторые из них, продавая долю, могут не указывать все недостатки и проблемы, связанные с покупкой данной доли. Необходимо убедиться, что вы покупаете реальную долю, а не долю, которой не существует на самом деле.
Потери при долевом строительстве и ипотеке
Ипотека, которую вы можете взять при покупке доли в жилье, связана с большими рисками. При неправильно прописанном договоре, изменение условий оплаты или других моментов, связанных с приобретением доли, вы можете потерять свою долю и все деньги, вложенные в эту сделку.
Практические советы по покупке доли 1 Тщательно проверьте продавца доли в жилье. 2 Убедитесь, что все документы на покупку доли имеются и соответствуют законодательству. 3 Проверьте все цифры и суммы в документах, связанных с покупкой доли. 4 Изучите все правила и требования, связанные с продажей доли в жилье. Похожие записи: